Может ли Росреестр отказать в регистрации сделки

Если вы подали документы на регистрацию сделки с недвижимостью, их принятие ещё не означает положительного решения. Орган регистрации прав проводит правовую экспертизу: проверяет, есть ли законные основания приостановить регистрацию или отказать в ней. Практически для заявителя это означает, что результат зависит от проверки представленных документов, а не только от факта подачи заявления — ч. 1 ст. 29 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Приостановление и отказ имеют разные последствия. При приостановлении сохраняется возможность устранить причины, мешающие регистрации. Когда препятствия устранены и оснований для отказа нет, орган регистрации прав осуществляет регистрацию. Если причины, вызвавшие приостановление, остались, заявителю направляют отказ. Получив уведомление, сопоставьте его содержание с теми замечаниями, которые вам сообщили ранее: именно неустранённые препятствия связывают эти два решения — ч. 4 ст. 29.

Если вы уже подали дополнительные документы, проверьте ответ на них. При сохранении прежних препятствий или выявлении других причин в этих документах возможно уведомление о невозможности возобновить регистрацию. Его направляют не позднее трёх рабочих дней со дня получения документов. В уведомлении должны быть названы неустранённые основания и другие причины приостановления, связанные с дополнительно представленными документами. Это позволяет понять, какие замечания остались и что именно возникло при рассмотрении дополнений — ч. 5.1 ст. 29.

Иногда задержка связана с документами, которые орган регистрации прав запрашивает посредством межведомственного обмена. Если регистрация приостановлена из-за их непредставления, заявителя уведомляют о праве передать такие документы по собственной инициативе. Вы можете воспользоваться этой возможностью, чтобы представить нужные сведения. Такое право предусмотрено ч. 8 ст. 29; оно относится именно к документам, запрошенным органом регистрации прав.

Если получен окончательный отказ, прочитайте все перечисленные причины, а не только название уведомления. В день отказа его направляют по адресу, указанному в заявлении. Каждая причина должна сопровождаться ссылкой на положения закона. Сопоставление этих причин с поданными документами поможет сформулировать предмет спора. Электронные документы и электронные образы, представленные для регистрации, обратно заявителю не направляются — ч. 6 ст. 29.

Когда вы не согласны с решением, способ обжалования выбирают с учётом его вида. Приостановление можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства либо во внесудебном порядке. Заявитель или его представитель вправе обратиться в апелляционную комиссию; такое обращение не является обязательным перед судебным обжалованием приостановления. Для отказа предусмотрено право заинтересованного лица обратиться в суд. Поэтому при подготовке обращения точно укажите, какое решение оспариваете и с какими его причинами не согласны — ч. 12–12.2 ст. 29.