Может ли физическое лицо сдавать коммерческую недвижимость в аренду

Если коммерческая недвижимость принадлежит вам, вы вправе сдавать её в аренду как физическое лицо. Право передать имущество арендатору принадлежит собственнику — ст. 608 ГК РФ. Поэтому исходный вопрос здесь — кому принадлежит объект. Коммерческое назначение недвижимости не меняет закреплённого этой статьёй права собственника выступать арендодателем. Для гражданина это означает возможность заключить договор в отношении принадлежащего ему имущества.

Когда помещение чужое, сдавать его можно при наличии соответствующих полномочий. Их может предоставить собственник, либо такое право может быть предоставлено законом. Это второй вариант, предусмотренный ст. 608 ГК РФ. Если вы намерены выступить арендодателем чужой коммерческой недвижимости, нужно установить, на каком основании вам поручено или разрешено передавать её в аренду. Здесь речь идёт именно о праве сдавать конкретное имущество.

Нужно ли для аренды становиться индивидуальным предпринимателем? Право собственника на сдачу объекта и правила ведения предпринимательской деятельности следует рассматривать вместе. Для предпринимательской деятельности гражданина действует общее правило: ею можно заниматься без создания юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Такое требование закреплено в п. 1 ст. 23 ГК РФ и относится к деятельности гражданина, а не к принадлежности ему помещения.

У общего правила о регистрации есть исключения. Для отдельных видов предпринимательской деятельности закон может предусмотреть условия работы граждан без статуса индивидуального предпринимателя — п. 1 ст. 23 ГК РФ. Поэтому, если вы рассчитываете вести предпринимательскую деятельность без регистрации, основанием должно быть предусмотренное законом исключение. Ссылаться только на право собственности на сдаваемую недвижимость в этом вопросе неверно: оно отвечает за полномочие арендодателя.

Создавать юридическое лицо для ведения бизнеса гражданину не обязательно: ст. 23 ГК РФ допускает предпринимательство без его образования. При этом к такой деятельности применяются правила ГК РФ о коммерческих организациях, если закон, иные правовые акты или существо отношений не требуют другого. Это правило п. 3 ст. 23 ГК РФ нужно учитывать при определении условий отношений с арендатором.

Если предпринимательская деятельность ведётся с нарушением требований к регистрации, гражданин не может ссылаться в заключённых при этом сделках на то, что он не предприниматель. Суд вправе применить к этим сделкам правила об обязательствах, связанных с предпринимательской деятельностью, — п. 4 ст. 23 ГК РФ. При споре с арендатором отсутствие регистрации не позволяет отвергнуть такие правила лишь со ссылкой на статус физического лица.