Может ли банк принять квартиру в залог

Если вы хотите получить кредит под залог уже имеющейся квартиры, такой вид обеспечения допускается законом. Залог недвижимости называется ипотекой. Квартиры прямо перечислены среди объектов, которые могут быть предметом договора об ипотеке. Поэтому на вопрос, берут ли банки в залог квартиры, ответ с правовой стороны положительный: для такого обеспечения предусмотрена законная форма — п. 1 ст. 5 Закона № 102-ФЗ.

Для собственника первый практический вопрос — зарегистрировано ли право на квартиру. Возможность залога связана с государственной регистрацией прав на недвижимость. Обсуждая с банком передачу жилья в обеспечение, нужно исходить из зарегистрированного права на конкретный объект. Квартира должна принадлежать тому, кто отдаёт её в залог: для обычной ситуации с личным жильём основанием выступает право собственности — п. 1 ст. 5 и п. 1 ст. 6 Закона № 102-ФЗ.

Если вы хотите заложить часть квартиры, имеет значение, что именно представляет собой эта часть. Закон допускает ипотеку частей квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат. При этом часть неделимого имущества нельзя сделать самостоятельным предметом ипотеки, если раздел в натуре изменит назначение вещи. Здесь нужно различать изолированные комнаты как объект залога и часть имущества, которую невозможно выделить с сохранением его назначения — п. 1 и 4 ст. 5 Закона № 102-ФЗ.

Перед договором также нужно решить вопрос с согласиями. Когда для отчуждения жилья требуется согласие или разрешение другого лица либо органа, такое же требование действует при передаче этого жилья в ипотеку по договору. Например, если распоряжение вашей квартирой предполагает получение разрешения, залог нельзя оформлять в обход этого условия. Исключение в этой норме касается ипотеки, возникающей в силу закона, — п. 3 ст. 6 Закона № 102-ФЗ.

Есть и ограничения по самому имуществу. В залог нельзя передавать имущество, изъятое из оборота, а также то, на которое по федеральному закону нельзя обратить взыскание. Запрет охватывает и имущество, для которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. При оценке возможности залога конкретной квартиры эти ограничения учитывают наряду с правом собственности и регистрацией — п. 2 ст. 6 Закона № 102-ФЗ.

Условия договора имеют значение и для состава заложенного имущества. По общему правилу залог охватывает принадлежности квартиры вместе с ней как единое целое. Неотделимые улучшения тоже входят в предмет ипотеки, если договор или закон не предусматривает иного. Когда обсуждаете с банком, что именно передаётся в обеспечение, сопоставляйте описание квартиры с этими правилами — п. 3 ст. 5 и п. 6 ст. 6 Закона № 102-ФЗ.