Кто является застройщиком

Что значит застройщик, если речь идёт о покупке помещения в строящемся доме? Это понятие связано с привлечением денег участников долевого строительства. В п. 1 ст. 2 214-ФЗ о долевом строительстве перечислены признаки организации, которая выступает застройщиком для целей этого закона. Поэтому ответ нельзя свести к словам «тот, кто строит». В определении соединены требования к самой организации, её опыту, земельному участку и основанию для строительства. Рассматривать эти признаки по одному недостаточно: разрешение на строительство само по себе ещё не раскрывает всё содержание понятия.

Основной вариант в законе — хозяйственное общество. Именно к нему относится перечень условий, начинающийся с требования об опыте. Для клиента здесь существенно различать само общество и связанные с ним организации: закон допускает учитывать строительный опыт не только будущего застройщика. Но это не означает, что любое общество с известным названием автоматически подходит под определение. Если объяснение сводится к известности группы компаний, нужно установить, чей именно опыт имеется в виду и как эта организация связана с обществом, которое привлекает средства участников. Связь обществ имеет значение именно потому, что она предусмотрена определением.

Требование к опыту сформулировано подробно: не менее трёх лет участия в создании многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности. Такой опыт может иметь само общество, его основное общество либо любое дочернее хозяйственное общество этого основного общества. Речь идёт об участии в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика по договору строительного подряда. Для соответствующих домов должны быть получены разрешения на ввод в эксплуатацию. Следовательно, сообщение о том, что организация давно работает в строительстве, не заменяет сведений о предусмотренных законом домах, площади и роли в их создании.

Другой обязательный признак связан с землёй. У застройщика должен быть участок в собственности, аренде или субаренде; безвозмездное пользование допускается в случаях, прямо предусмотренных в определении. Поэтому организация может быть застройщиком и без собственности на землю, если пользуется участком на одном из перечисленных оснований. Аренда тоже названа в п. 1 ст. 2 214-ФЗ о долевом строительстве. При этом обсуждать право на участок нужно применительно к месту строительства: закон связывает привлечение средств со строительством именно на этом земельном участке, а не с наличием у общества любой недвижимости.

На таком участке общество привлекает деньги участников долевого строительства для создания многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Объекты производственного назначения из этого определения исключены. Строительство ведётся на основании полученного разрешения на строительство. Это ещё одна причина не отождествлять застройщика с любым исполнителем работ: участие в стройке и привлечение средств в описанном законом качестве — разные признаки. Если об организации известно лишь то, что она выполняет строительные работы, этих сведений недостаточно, чтобы назвать её застройщиком по рассматриваемой норме.

В наименовании хозяйственного общества должны присутствовать слова «специализированный застройщик». Такое название входит в законное определение, но не заменяет остальных условий. Обратное прочтение привело бы к ошибке: достаточно было бы добавить слова в название, не имея участка или разрешения. Статья 2 описывает совокупность признаков. Кроме того, название организации нужно отличать от коммерческого обозначения жилого комплекса. В п. 7 той же статьи обозначение объекта выделено отдельно: оно индивидуализирует объект, который застройщик планирует рекламировать при привлечении средств участников. Название комплекса отвечает на вопрос об объекте рекламы, а не о том, какое общество выступает застройщиком.

Помимо хозяйственного общества закон прямо называет другие организации, которые также понимаются под застройщиком. Среди них — некоммерческая организация, созданная в соответствии с законом о статусе столицы, Фонд и указанный в определении Фонд субъекта Российской Федерации. В перечень включено и юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или её субъектом и обеспечивающее реализацию решения о комплексном развитии территории. Этот перечень нельзя распространять на любую некоммерческую организацию только потому, что она участвует в строительстве. Для ответа о конкретном лице нужно сопоставить его с прямо названной категорией. Иначе специальное указание закона потеряет смысл, а понятие застройщика окажется неоправданно широким.