Кто платит риелтору при продаже квартиры — покупатель или продавец

При продаже квартиры риелтору платит заказчик услуг или принципал по агентскому договору. Продавец обязан оплатить услуги, если заказал их по договору. Покупатель платит риелтору, если выступает заказчиком или принципалом по своему договору. Чтобы ответить на вопрос об оплате, нужно установить, кто и какую работу поручил риелтору.

Для договора возмездного оказания услуг действует ст. 781 ГК РФ: за оказанные услуги отвечает заказчик. Если продавец заказал сопровождение продажи, обязанность оплаты связывается с его договором. Если покупатель поручил риелтору услуги по покупке квартиры, оцениваются условия этого поручения. Название стороны в договоре купли-продажи не заменяет условия договора с риелтором: это разные отношения, хотя они касаются одной квартиры.

При агентском договоре применяется ст. 1006 ГК РФ. Принципал — тот, кто поручает агенту работу; именно он обязан выплатить агентское вознаграждение. Поэтому слово «комиссия» в разговоре с риелтором ещё не объясняет, кто платит и как рассчитывается сумма. Значение имеют содержание агентского договора, согласованный размер вознаграждения и порядок его выплаты. Принципалом также может выступать как продавец, так и покупатель.

Если у каждой стороны есть свой договор с риелтором, вопрос об оплате рассматривается по каждому договору. Нельзя переносить обязанность покупателя на продавца лишь потому, что продавец заинтересован в сделке. Услуги, которые заказал продавец, оплачивает продавец как заказчик или принципал по договору, даже если покупатель заинтересован в выбранной квартире. Основание требования должно относиться к тому человеку, которому это требование предъявлено.

Отдельный вопрос — когда наступает обязанность рассчитаться. По ст. 781 ГК РФ сроки и порядок оплаты оказанных услуг определяет договор. В агентских отношениях ст. 1006 ГК РФ также отсылает к договорным условиям. Если порядок выплаты там не установлен, принципал обязан оплатить вознаграждение в течение недели после представления отчёта за прошедший период, если существо договора или обычаи делового оборота не предполагают иной порядок оплаты.

Отсутствие завершённой сделки не позволяет автоматически отказаться от любых расчётов. Статья 781 ГК РФ различает причины невозможности исполнения: при вине заказчика предусмотрена полная оплата, если закон или договор не устанавливает иное. Если за невозможность исполнения никто из сторон не отвечает, речь идёт о возмещении фактически понесённых расходов, также с учётом оговорок закона и договора.

Поэтому требование заплатить комиссию стоит сопоставлять с конкретным обязательством перед риелтором. Нужно различать оплату оказанных услуг, агентское вознаграждение и возмещение расходов при невозможности исполнения. Ссылка только на то, что человек продаёт или покупает квартиру, этого различия не объясняет. Ответ определяется его ролью в отношениях с посредником и условиями соответствующего договора.