Кто контролирует управляющие компании

За соблюдением обязательных жилищных требований следят органы государственного жилищного надзора. Для собственника это означает, что работа управляющей компании не сводится к отношениям с жителями: закон предусматривает и государственный контроль. Однако ответ на вопрос, кто контролирует работу управляющих компаний ЖКХ, связан с тем, какое именно требование нарушено. Статья 20 ЖК РФ разделяет жилищный надзор и контроль за соблюдением требований лицензии.

В ч. 2 ст. 20 ЖК РФ прямо указано: соблюдение лицензионных требований управляющей организацией не относится к предмету государственного жилищного надзора. Речь идет об организации, которая управляет многоквартирными домами на основании лицензии. При этом ч. 10 той же статьи упоминает региональный государственный лицензионный контроль за такой деятельностью. Поэтому жилищный надзор и лицензионный контроль нельзя считать одним и тем же видом контроля.

Содержание общего имущества, предоставление коммунальных услуг, изменение платы при некачественной работе, размещение информации и безопасная эксплуатация газового оборудования названы в ст. 20 ЖК РФ среди контролируемых требований. Это помогает определить предмет обращения: описывать нужно конкретную проблему с работой УК. Само недовольство компанией еще не объясняет, какое обязательное требование могло быть нарушено и каких действий ожидает заявитель.

У надзорного органа есть полномочие выдать предписание — требование устранить выявленное нарушение. Согласно ч. 8 ст. 20 ЖК РФ, оно может выдаваться и по нарушениям, обнаруженным при наблюдении за соблюдением обязательных требований. Выдача предписания связана с выявлением нарушения; она не следует автоматически из самого факта обращения жителя.

Полномочия не ограничены предписанием. Часть 12 ст. 20 ЖК РФ позволяет органу жилищного надзора обращаться в суд, в частности, с требованием исполнить предписание. Предусмотрено и обращение в защиту прав собственников, нанимателей и других пользователей жилья по их обращению. Для защиты неопределенного круга лиц эта норма указывает на выявление нарушения обязательных требований. Конкретное требование к суду должно соответствовать предусмотренному законом основанию.

За работой управляющих компаний могут следить и сами участники общественного жилищного контроля. По ч. 19 ст. 20 ЖК РФ к ним относятся советы многоквартирных домов, общественные объединения, другие некоммерческие организации и заинтересованные лица. Участие совета дома в таком контроле не означает, что у него появляются перечисленные законом полномочия государственного надзорного органа.

Кто управляет управляющими компаниями и кому они подчиняются — вопросы, которые стоит отличать от контроля за соблюдением закона. Статья 20 ЖК РФ описывает надзорные полномочия, а не внутреннее руководство УК. Координацию деятельности органов жилищного надзора, включая региональный лицензионный контроль, осуществляет главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации. Это правило ч. 10 касается деятельности контролирующих органов; оно не делает инспектора руководителем управляющей компании.