Кто имеет права на приватизированную квартиру

Чтобы понять, кто имеет право на приватизированную квартиру, сначала определите, о каком праве идёт речь. Собственник может владеть квартирой, жить в ней и распоряжаться ею с соблюдением назначения жилья и установленных ограничений. У другого человека может быть право проживания без права распоряжаться квартирой. Различие существенно, когда собственник и проживающий спорят о том, кому принадлежит жильё и кто вправе им пользоваться, — ч. 1 и 2 ст. 30 ЖК РФ.

Если человек перестал быть членом семьи собственника, выясните, какие права у него были при приватизации. Когда он имел равные права пользования квартирой с человеком, который её приватизировал, действует специальная защита. По общему правилу к нему не применяется прекращение права пользования, связанное с прекращением семейных отношений, если иное не установлено законом или договором. Поэтому решающее значение для такого спора имеет положение человека именно на момент приватизации — ч. 1 ст. 19 Закона № 189-ФЗ.

Сведения о членах семьи и бывших членах семьи собственника, которые пользуются приватизированной квартирой и имели равные права пользования при приватизации, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости. При выяснении прав на жильё сопоставьте сведения реестра с документами о приватизации и о пользовании квартирой в тот период. Это позволяет различить собственника и человека, чьё право проживания охраняется законом, — ч. 2 ст. 19 Закона № 189-ФЗ.

Право пользования может возникнуть и по соглашению с собственником. Он вправе предоставить квартиру гражданину по договору найма, безвозмездного пользования или на другом законном основании. Для такого жильца нужно установить основание проживания: его положение отличается от положения бывшего члена семьи, пользовавшегося квартирой на равных при приватизации, — ч. 2 ст. 30 ЖК РФ.

При изъятии квартиры для государственных или муниципальных нужд предусмотрена отдельная защита бывших членов семьи, отказавшихся от приватизации при равных правах пользования. Для получения жилья по социальному найму вне очереди нужны сведения о них в реестре, сохранённое право пользования на дату решения об изъятии, отсутствие другого пригодного постоянного жилья и учёт нуждаемости либо право состоять на нём. Обратиться в орган, принявший решение, можно в течение срока его действия — ч. 3 ст. 19 Закона № 189-ФЗ.

Правам собственника сопутствуют обязанности: содержать квартиру и общее имущество дома, поддерживать жильё в надлежащем состоянии, соблюдать права соседей и правила пользования помещениями. Когда спор касается не принадлежности квартиры, а её содержания или использования, эти обязанности также имеют значение для оценки поведения собственника — ч. 3 и 4 ст. 30 ЖК РФ.