Когда кадастровая стоимость используется как налоговая база

Чтобы рассчитать налог на недвижимость, сначала определяют облагаемую величину — налоговую базу. По п. 1 ст. 403 НК РФ она определяется отдельно для каждого объекта недвижимости. За основу берется кадастровая стоимость из Единого государственного реестра недвижимости, сокращенно ЕГРН. При этом нужна стоимость, которая подлежит применению с 1 января соответствующего налогового года. Поэтому вопрос решается не только по размеру оценки: имеет значение и дата, с которой она используется для налогообложения.

Фраза «налоговая база определяется как кадастровая стоимость» не означает, что любую актуальную запись ЕГРН можно использовать для любого года. Для расчета за конкретный период нужно сопоставить применимую дату и сведения об объекте. Кроме того, ст. 403 НК РФ предусматривает уменьшение базы для определенных видов недвижимости. У квартиры или жилого дома исходная стоимость и величина, с которой рассчитывается налог, могут различаться именно из-за такого уменьшения.

Для периода 2023 года п. 1 ст. 403 НК РФ содержит специальное правило. Если применяемая с 1 января 2023 года стоимость превышает применяемую с 1 января 2022 года, берется стоимость, относящаяся к 2022 году. Однако это правило не действует, когда увеличение связано с изменением характеристик самого объекта. То есть одного сравнения двух оценок здесь недостаточно: причина роста стоимости тоже влияет на выбор базы за 2023 год.

Если объект образован в течение налогового года, используется другой ориентир. По п. 2 ст. 403 НК РФ берут кадастровую стоимость на день внесения в ЕГРН сведений, послуживших основанием для ее определения. Это специальное правило для вновь образованной недвижимости. Его нужно отличать от ситуации, когда уже существующий объект просто получил другую оценку: само появление новой стоимости еще не означает образование нового объекта налогообложения.

При изменении оценки существующего объекта в течение года п. 2 ст. 403 НК РФ по общему правилу не позволяет учитывать изменение в этом и предыдущих налоговых периодах. Исключения могут следовать из законодательства о государственной кадастровой оценке и самого этого пункта. Поэтому новая запись о стоимости не означает автоматического пересчета налога за прошлые годы. Для такого пересчета должно существовать соответствующее основание, а не только отличие новой суммы от прежней.

Отдельно урегулировано установление рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость здесь служит основанием для изменения кадастровой оценки. Когда сведения об измененной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН, п. 2 ст. 403 НК РФ разрешает учитывать их с даты начала налогового применения той стоимости, которая была изменена. Именно эта дата определяет начало использования новых сведений при расчете базы. Ее нельзя произвольно заменить датой, когда собственник узнал о результате оценки.

Далее имеет значение вид жилья. Для квартиры и части жилого дома п. 3 ст. 403 НК РФ предусматривает уменьшение на стоимость 20 квадратных метров общей площади. Для комнаты и части квартиры по п. 4 вычитается стоимость 10 квадратных метров их площади. Для жилого дома п. 5 устанавливает уменьшение на стоимость 50 квадратных метров общей площади. Речь идет о стоимости указанной площади соответствующего объекта, а не о единой денежной сумме для всех собственников.

Для единого недвижимого комплекса, включающего хотя бы один жилой дом, предусмотрено денежное уменьшение: по п. 6 ст. 403 НК РФ из кадастровой стоимости вычитается один миллион рублей. Это самостоятельный случай. Его нельзя переносить на обычную квартиру только потому, что она относится к жилой недвижимости: для квартиры действует вычет, привязанный к площади.

Дополнительное уменьшение предусмотрено п. 6.1 ст. 403 НК РФ для собственников с тремя и более несовершеннолетними детьми либо детьми до 23 лет, которые учатся очно. На каждого ребенка учитывается стоимость 5 квадратных метров квартиры, части квартиры или комнаты и 7 квадратных метров жилого дома или его части. Вычет применяется к одному объекту каждого вида. Пункт 7 допускает увеличение установленных вычетов уполномоченными органами, а п. 8 предписывает считать базу нулевой, если после вычетов она стала отрицательной.

Особый расчет установлен п. 2.1 ст. 403 НК РФ для находящегося в общей собственности незавершенного строительства, проектируемого как многоквартирный дом. База определяется через часть кадастровой стоимости, соответствующую площади помещений, по которой установлена доля собственника. Он вправе сообщить эту площадь налоговому органу в уведомлении и приложить подтверждающие документы. Если уведомление не подано, расчет производится по сведениям, полученным налоговым органом в установленном законом порядке. Само отсутствие уведомления не отменяет предусмотренного для такого объекта способа определения базы.