Какой залог передают при покупке квартиры

Если вы решаете, какой залог передать при покупке квартиры, начните с назначения платежа. Деньги, которые покупатель передаёт продавцу в счёт цены, могут быть задатком. Он одновременно подтверждает заключение договора и обеспечивает его исполнение. Значит, при оформлении нужно связать сумму с платежами по конкретному договору, а не ограничиться бытовым словом «залог». Именно такие признаки задатка закреплены в п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Размер задатка покупатель и продавец согласуют между собой. Фиксированной доли от стоимости квартиры для такого платежа нет. Обсуждая сумму, одновременно определите, в счёт какого договорного платежа она поступает. Это помогает выразить назначение денег: покупатель передаёт часть причитающейся с него оплаты, которая также обеспечивает исполнение договора. Такое оформление соответствует понятию задатка в п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Соглашение о задатке оформляйте письменно, даже если сумма кажется небольшой. Устная договорённость о том, что продавец получил именно задаток, создаёт риск спора о назначении денег. Для письменной формы нет порога по размеру платежа: правило действует независимо от суммы. Покупателю и продавцу нужно закрепить своё соглашение в документе — п. 2 ст. 380 ГК РФ.

Если квартиру пока только собираются купить по предварительному договору, задаток тоже возможен. Стороны вправе обеспечить им обязанность заключить основной договор на согласованных предварительным договором условиях, если закон не устанавливает иного. В этом случае нужно обозначить, что деньги обеспечивают именно заключение будущего основного договора. Такое назначение платежа предусмотрено п. 4 ст. 380 ГК РФ.

Когда стороны по-разному понимают переданную сумму, возникает вопрос об авансе. При сомнениях платёж в счёт договорной оплаты считается авансом, пока не доказано иное. Это правило применяется, в частности, при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке. Называть любую предварительную оплату задатком неверно: её правовое значение определяется соглашением и доказательствами — п. 3 ст. 380 ГК РФ.

Если же предлагается именно залог имущества, обсуждать нужно другой договор. Его условия должны отвечать на вопросы: какое имущество закладывается, что именно обязан исполнить должник, в каком размере и в какой срок. Условия основного обязательства можно согласовать ссылкой на договор, из которого оно возникло или возникнет. Поэтому при покупке квартиры различайте денежный задаток и обеспечение обязательства заложенным имуществом — п. 1 ст. 339 ГК РФ.

Для договора залога также нужна письменная форма. По общему правилу достаточно простой письменной формы, но закон или соглашение сторон могут требовать нотариальную. Если залог обеспечивает обязательства по договору, который требует нотариального удостоверения, договор залога тоже удостоверяется нотариально. Нарушение этих правил влечёт недействительность договора залога — п. 3 ст. 339 ГК РФ.