Какой срок установлен для оспаривания сделки с недвижимостью

Если вы хотите оспорить куплю-продажу недвижимости, сначала определите, почему сделка недействительна. Для расчёта срока имеет значение её вид: оспоримая или ничтожная. От этого зависит, сколько времени у вас есть для предъявления требования и какое событие нужно принять за начало отсчёта. Статья 181 ГК РФ связывает с этими видами разные сроки исковой давности — сроки для судебной защиты по соответствующему требованию.

По ничтожной сделке на требование о признании её недействительной отведены три года. Такой же период действует для применения последствий её недействительности. Если вы участвовали в договоре, отсчитывайте время от дня, когда началось исполнение сделки. Позднее обнаружение причины спора не переносит эту точку отсчёта на день вашего обращения за юридической помощью: для стороны договора п. 1 ст. 181 ГК РФ связывает начало срока именно с исполнением.

Если договор заключали другие лица, правило иное. Для истца, который не является стороной ничтожной сделки, три года начинаются со дня, когда он узнал или должен был узнать о начале её исполнения. Здесь нужно различать фактическое получение сведений и момент, когда человек уже должен был ими располагать. Для расчёта имеют значение обе даты: ориентироваться только на удобный для себя день получения информации нельзя — п. 1 ст. 181 ГК РФ.

При этом для такого истца установлен предельный срок: десять лет со дня начала исполнения ничтожной сделки. Это не дополнительное время после трёхлетнего периода. Даже если сведения об исполнении стали известны позднее, десятилетняя граница ограничивает срок исковой давности. Значит, при расчёте нужно сопоставить дату начала исполнения с датой, когда истец узнал или должен был узнать об этом, — п. 1 ст. 181 ГК РФ.

Для оспоримой сделки период короче: один год. Он относится и к признанию сделки недействительной, и к применению последствий её недействительности. Если основание связано с насилием или угрозой, под влиянием которых заключён договор, отсчёт начинается после их прекращения. При иных основаниях ориентир — день, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, позволяющих оспорить сделку. Такое разграничение предусмотрено п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Поэтому на вопрос, в какой срок можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной, нельзя отвечать лишь по дате подписания договора. Для купли-продажи недвижимости сопоставьте основание требования, своё участие в сделке и событие, запускающее отсчёт. Срок оспаривания сделок с недвижимостью рассчитывается по этим признакам: три года с исполнения для стороны ничтожной сделки либо один год с соответствующего события для оспоримой — ст. 181 ГК РФ.