Какой срок регистрации договора аренды в Росреестре

Общий срок регистрации договора аренды установлен п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ. При приёме заявления и приложенных документов самим органом регистрации прав он составляет семь рабочих дней. Если документы приняты в многофункциональном центре, то есть в МФЦ, срок составляет девять рабочих дней. Эти правила относятся к государственной регистрации прав. Для ответа о сроке аренды сначала нужно определить, подано ли заявление только на регистрацию или также на кадастровый учёт.

Отсчёт привязан к приёму заявления вместе с документами. Для расчёта срока используйте дату приёма документов, а не дату подписания договора. Поэтому вопрос «сколько времени прошло после заключения аренды» отличается от вопроса «сколько длится её регистрация». Чтобы сопоставить ожидание с общим сроком, нужны дата приёма заявления и сведения о том, кто его принял: Росреестр или МФЦ. Смешивать эти даты при оценке срока нельзя: закон называет конкретное событие, от которого он исчисляется.

Закон говорит о рабочих днях. Семь или девять календарных дней не заменяют предусмотренный им срок. Кроме того, для обращения через МФЦ установлен самостоятельный срок с даты приёма в центре. Не нужно складывать семь дней для Росреестра и девять дней для МФЦ: это разные правила для разных способов подачи. Сначала выбирают правило по месту приёма документов, затем соотносят с ним дату обращения. В обоих случаях речь идёт о заявлении и приложенных к нему документах.

При подаче документов на бумаге и в электронной форме действует одинаковый общий срок. В начале ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ прямо сказано, что перечисленные сроки действуют независимо от формы представления документов, если федеральный закон не установил иного. Поэтому при электронной подаче обычного договора аренды ориентируйтесь на общий срок регистрации. Для применения более короткого срока нужно соответствующее специальное основание. Проверьте, удостоверен ли договор нотариально либо доступна ли ускоренная регистрация по перечню Росреестра с отметкой в заявлении и уплатой соответствующей пошлины.

Отдельно урегулирован случай, когда государственная регистрация проводится одновременно с кадастровым учётом. Кадастровый учёт — это внесение в реестр сведений об объекте недвижимости. По п. 5 и 6 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ на совместное действие отведено десять рабочих дней при приёме документов органом регистрации прав и двенадцать рабочих дней при приёме в МФЦ. Эти сроки имеют значение, если заявление касается обоих действий. Само наличие договора аренды не позволяет автоматически выбрать срок для их совместного проведения.

Есть и специальное правило для регистрации на основании нотариально удостоверенной сделки. Пункт 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ предусматривает три рабочих дня с даты приёма или поступления заявления и документов в орган регистрации прав. При их поступлении в электронной форме срок составляет один рабочий день, следующий за днём поступления. Если документы на таком основании принимает МФЦ, п. 10 той же части устанавливает пять рабочих дней. Эти правила связаны именно с нотариальным удостоверением сделки, поэтому переносить их на любой договор нельзя.

В ч. 1.1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ также предусмотрена возможность регистрации в срок не более одного рабочего дня, следующего за днём приёма или поступления заявления и необходимых документов. Но здесь нужны условия, названные в самой норме: регистрационное действие должно входить в установленный перечень, в заявлении должна быть соответствующая отметка, а также должны поступить сведения об уплате государственной пошлины в предусмотренном размере. Из одного названия договора нельзя заключить, что такой порядок доступен. Обещать этот срок для любой аренды оснований нет.

Нужно различать продолжительность процедуры и дату самой регистрации. По ч. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ датой регистрации считается дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве, его ограничении или обременении объекта. Единый государственный реестр недвижимости сокращённо называют ЕГРН. Подача заявления запускает процедуру, но не заменяет запись в реестре. Для вопроса о том, состоялась ли регистрация, значение имеет именно внесение записи, а не только истечение времени после обращения.

Для обычной регистрации аренды ориентиром остаются семь рабочих дней при приёме Росреестром и девять при приёме МФЦ. Выбрать другой срок можно, когда обращение соответствует специальному случаю из ст. 16 Закона № 218-ФЗ. Практический смысл такого разграничения простой: сначала определяют содержание заявления, основание регистрации и место приёма документов. После этого становится понятно, какой срок относится к обращению и с какой даты его сопоставлять с ожиданием регистрации.