Каковы последствия признания договора аренды недействительным

При признании договора аренды недействительным исходная точка — момент его совершения. Обычно последствия недействительности относятся к этому моменту, а не только ко дню признания договора недействительным. Условия аренды утрачивают обычное юридическое действие, но сохраняются последствия, связанные с недействительностью. Для арендатора и арендодателя это означает переход к возврату того, что каждый фактически получил, — п. 1 ст. 167 ГК РФ.

Что происходит с переданным имуществом? По общему правилу оно подлежит возврату арендодателю как полученное по сделке. При этом предмет аренды нужно отличать от возможности им пользоваться. Вернуть вещь и вернуть уже состоявшееся пользование — разные задачи: вещь можно передать обратно, а прошедшее использование компенсируют деньгами. Такое различие прямо предусмотрено п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Арендодатель также участвует в возврате. Если он получил плату по недействительному договору, полученные деньги охватываются общей обязанностью вернуть исполненное. Правило обращено к каждой стороне, а не только к арендатору. При определении последствий нужно учитывать оба направления исполнения: что было передано арендатору и что поступило от него арендодателю. Основание для этого — п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Можно ли после возврата помещения или другой вещи считать пользование бесплатным? Нет: невозможность вернуть пользование в натуре означает обязанность возместить его стоимость. Поэтому требование вернуть уплаченное нужно рассматривать вместе с обязанностью компенсировать фактическое использование. Недействительность договора меняет правовое основание расчётов, но не стирает факт того, что арендатор пользовался чужим имуществом, — п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Если полученное имущество невозможно вернуть в натуре, применяется денежное возмещение его стоимости. Это правило относится не только к пользованию: оно охватывает и другие случаи невозможности возврата полученного. При оценке последствий аренды нужно различать возврат сохранившегося имущества и возмещение того, что вернуть невозможно. Общий порядок действует, если закон не предусматривает иных последствий недействительности сделки, — п. 2 ст. 167 ГК РФ.

Отдельный вариант касается оспоримой сделки, которую по её существу можно прекратить лишь на будущее. В таком случае суд, признавая договор недействительным, прекращает его действие на будущее время. Это специальное правило о моменте прекращения действия сделки. Для ответа о последствиях конкретной аренды имеет значение, применил ли суд именно такой вариант, — п. 3 ст. 167 ГК РФ.

Есть и исключение из общего порядка возврата: суд вправе отказаться от применения последствий, если они противоречат основам правопорядка или нравственности. Кроме того, участник оспоримой сделки, знавший или обязанный знать об основаниях её недействительности, после признания сделки недействительной не считается добросовестным. Эти положения учитываются наряду с правилами о возврате — п. 4 и п. 1 ст. 167 ГК РФ.