Каким требованиям должны соответствовать квартиры для детей-сирот

Дети-сироты получают жильё из специализированного жилищного фонда: так называется фонд помещений, которые предоставляют для установленных законом категорий граждан. Вопрос о том, какие квартиры получают сироты, решается прежде всего по п. 7 ст. 8 Закона № 159-ФЗ. Он называет допустимый вид жилья, связывает благоустройство с условиями населённого пункта и определяет, по каким нормам рассчитывается площадь. Эти требования нужно рассматривать вместе: соответствие одному из них не заменяет остальные.

Вид предоставляемого помещения указан прямо: жилой дом или квартира. Предложение комнаты нельзя приравнивать к предложению квартиры только потому, что в комнате можно жить. Комната не названа в п. 7 ст. 8 Закона № 159-ФЗ среди вариантов предоставления. Вместе с тем можно получить и жилой дом, а не только квартиру в многоквартирном доме. Сначала имеет смысл установить, какой именно объект предлагается по договору.

Благоустройство закон связывает с условиями соответствующего населённого пункта. Это означает, что при оценке предложения нужен ориентир на место, где находится жильё. Единого для всех населённых пунктов списка оборудования и требований к отделке здесь нет — запросите у органа, предоставляющего жильё, требования к благоустройству в вашем населённом пункте и сопоставьте их с предложенной квартирой. Но и сводить требование к одному названию «квартира» нельзя: благоустроенность отдельно указана как обязательная характеристика предоставляемого жилья.

Площадь определяется по нормам предоставления жилого помещения по договору социального найма. Фиксированного метража для любой квартиры сироты в п. 7 ст. 8 Закона № 159-ФЗ нет. Чтобы сопоставить конкретное предложение с законом, нужны площадь предлагаемого помещения и применимая норма предоставления. Одного сообщения о том, что квартира однокомнатная или имеет определённую планировку, для такого сопоставления недостаточно: количество комнат не подменяет установленный законом ориентир по площади.

При этом по нормам социального найма определяют площадь, а договор заключают для специализированного найма. По п. 1 ст. 8 Закона № 159-ФЗ жильё предоставляется по договору найма специализированного жилого помещения. Иначе говоря, квартира может рассчитываться по норме площади социального найма, но предоставляться по договору специализированного найма. Эти формулировки описывают разные стороны предоставления: размер помещения и правовое основание проживания. Смешивать их при оценке предлагаемой квартиры не стоит.

Есть и требование к распределению квартир в многоквартирном доме. По п. 7 ст. 8 Закона № 159-ФЗ их общее количество для указанных в законе лиц устанавливает законодательство субъекта Российской Федерации. Федеральный предел составляет 25 процентов от общего числа квартир в доме. При оценке размещения имеет значение весь многоквартирный дом, а не только состояние квартиры, которую предлагают конкретному человеку. Региональное правило о количестве квартир должно учитываться вместе с федеральным ограничением.

У этого предела есть прямо названные исключения: населённые пункты с численностью жителей менее 10 тысяч человек и многоквартирные дома, в которых менее десяти квартир. Применять ограничение в 25 процентов без учёта этих исключений было бы неверно. Однако сами исключения относятся к количеству квартир в доме. Они не отменяют предусмотренные тем же пунктом требования к виду жилья, его благоустройству и площади. Небольшой размер дома не заменяет оценку этих характеристик.

Для проживания с семьёй предусмотрено отдельное правило. По ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ в предоставленное помещение могут быть вселены несовершеннолетние дети получателя и его супруг или супруга. Их включают в договор специализированного найма. Получатель может проживать с названными членами семьи по этому договору. Отдельный размер дополнительной площади для супруга или ребёнка здесь не определён — запросите у органа, предоставляющего жильё, расчёт площади по применимой норме социального найма.

Требования к квартире нужно отличать от условий возникновения права на её получение. Пункт 1 ст. 8 Закона № 159-ФЗ охватывает как лиц, у которых нет указанного в норме жилья, так и тех, чьё проживание в ранее занимаемом помещении признано невозможным. Для второй ситуации основания предусмотрены п. 4, а порядок установления невозможности проживания определяется по п. 5 этой статьи. Если у вас есть прежнее жильё, для получения другого нужно добиться признания проживания в нём невозможным в порядке, установленном вашим регионом.

Когда предлагается конкретная квартира, полезно последовательно сопоставить её вид, благоустройство и площадь с п. 7 ст. 8 Закона № 159-ФЗ, а затем учесть правило о количестве квартир в доме. Если предполагается проживание супруга или несовершеннолетних детей, значение имеет также их включение в договор по ч. 3 ст. 109.1 ЖК РФ. Такое сопоставление позволяет обозначить конкретное расхождение с нормой, вместо общей оценки жилья как подходящего или неподходящего.