Какие сделки подлежат государственной регистрации

Чтобы определить, подлежит ли ваша сделка государственной регистрации, сначала выясните, какой договор вы заключаете и на каких условиях. Обязанность регистрации возникает в случаях, предусмотренных законом. Для сделки, которая требует регистрации, момент её совершения на бумаге и момент наступления правовых последствий различаются: последствия наступают после регистрации. Это общее правило закреплено в п. 1 ст. 164 ГК РФ ч.1. Оно помогает понять, почему подписанный договор ещё предстоит зарегистрировать.

Если вы арендуете здание или сооружение, посмотрите на срок договора. При сроке не менее года договор нужно зарегистрировать; заключенным он считается с момента регистрации. Ровно год тоже входит в это условие. Например, при согласовании годовой аренды нельзя ограничиться подписанием документа и считать вопрос заключения договора завершённым. Сначала стороны оформляют договор письменно в виде одного документа со своими подписями. Нарушение требования к форме влечёт недействительность договора — п. 1 и 2 ст. 651 ГК РФ.

При аренде предприятия ориентироваться на годовой срок аренды здания не нужно. Для договора аренды предприятия установлено собственное правило: он подлежит регистрации и считается заключенным после неё. Письменная форма здесь также предполагает один документ, который подписали стороны. Если стороны нарушат это требование к оформлению аренды предприятия, договор будет недействительным. Для такого случая применяются п. 1–3 ст. 658 ГК РФ. Практически это означает, что перед оформлением аренды нужно точно определить предмет договора: здание или предприятие.

Если приобретение связано с участием в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве также требует государственной регистрации. По общему правилу момент его заключения связан с регистрацией, с оговоркой об исключениях, предусмотренных законом о долевом строительстве. Договор оформляют письменно; допустим и электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью. Выбор электронной формы не отменяет требования о регистрации — ч. 3 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве.

Для участника долевого строительства существенен и сам текст договора. В нём должны быть определены объект, срок его передачи, цена, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок и условие привлечения денежных средств. Если обязательных условий нет, договор считается незаключенным. Регистрацию и согласование содержания договора нужно учитывать вместе — ч. 4 и 5 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве.

Если договор уже зарегистрирован, а стороны хотят изменить его условия, потребуется зарегистрировать и сделку об изменении. Это касается именно изменения условий зарегистрированной сделки: при подготовке соглашения нужно учитывать связь с первоначальным договором. Требование установлено п. 2 ст. 164 ГК РФ ч.1. Поэтому при работе с дополнительным соглашением сначала уточните, была ли зарегистрирована исходная сделка и какие её условия стороны меняют.