Какие работы включает капитальный ремонт

Чтобы понять, что включает в себя капитальный ремонт дома, сначала определите, какую часть здания требуется отремонтировать. Базовый перечень относится к общему имуществу многоквартирного дома. За счет фонда, собранного исходя из минимального взноса, ремонтируют общие инженерные системы, лифты, крышу, общие подвалы, фасад и фундамент. Это основные направления расходов по ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Если вопрос касается коммуникаций, в перечень входят внутридомовые системы электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Для лифтов предусмотрены разные варианты: их можно ремонтировать, заменять или модернизировать. К этому направлению также относятся ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений. При обсуждении состава работ стоит различать ремонт самого лифта и помещений, обеспечивающих его работу: оба вида охватывает ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

С крышей, фасадом и фундаментом закон связывает самостоятельные виды ремонта. Подвальные помещения включаются в базовый список при условии, что они относятся к общему имуществу. Поэтому при вопросе о ремонте конкретного подвала имеет значение его принадлежность к общему имуществу дома, а не только расположение под жилыми помещениями — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Для определения конкретного состава услуг и работ, оплачиваемых из минимального взноса, нужен нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации. Регион определяет их в пределах базового перечня по методическим рекомендациям. Он также вправе дополнить перечень: например, включить утепление фасада, переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых приборов учета и узлов регулирования потребления ресурсов. Такие дополнения предусмотрены ч. 1.1 и 2 ст. 166 ЖК РФ.

Если собственники хотят оплатить другие работы по капитальному ремонту общего имущества, возможен взнос выше минимального. На любые такие работы разрешается направить часть фонда, накопленную именно за счет превышения. Для расходования этих денег требуется решение общего собрания собственников помещений. Это правило помогает определить источник оплаты дополнительных работ: распоряжаться превышением можно по решению собрания — ч. 3 ст. 166 ЖК РФ.

Замена или восстановление несущих конструкций и инженерных сетей тоже могут входить в капитальный ремонт, в том числе когда такие работы относятся к реконструкции по градостроительному законодательству. Это предусмотрено ч. 5 ст. 166 ЖК РФ. Если ремонт оплачивается за счет государственной поддержки региона, перечень финансируемых работ определяется региональным нормативным актом. Для дома, являющегося объектом культурного наследия или выявленным таким объектом, работы выполняют с учетом особенностей его государственной охраны — ч. 4 и 6 ст. 166 ЖК РФ.