Какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирного дома

Чтобы определить, какие работы входят в капитальный ремонт многоквартирных домов, начните с объекта ремонта. Речь идёт об общем имуществе дома. Федеральный перечень охватывает инженерные системы, лифты, крышу, общие подвалы, фасад и фундамент. Он применяется к расходованию фонда, сформированного исходя из минимального взноса. Для этих средств состав работ определяют с учётом регионального нормативного акта — ч. 1 и 1.1 ст. 166 ЖК РФ.

Если вопрос касается коммуникаций, в перечне названы внутридомовые системы электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, а также водоотведения. Для лифтов предусмотрен более подробный набор: ремонт, замена или модернизация самого лифта, ремонт шахты, машинного и блочного помещений. Поэтому при обсуждении капремонта лифтового оборудования стоит различать работы с механизмом и работы с помещениями, где он расположен, — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Крыша, фасад и фундамент включены в основной перечень отдельными позициями. Подвальные помещения тоже входят в него, если относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Для подвала имеет значение именно его принадлежность к общему имуществу: это условие прямо связано с возможностью оплаты ремонта из фонда, рассчитанного по минимальному взносу, — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Если жильцы хотят утеплить фасад, переустроить невентилируемую крышу в вентилируемую или устроить выходы на кровлю, нужно обратиться к региональному перечню. Субъект Российской Федерации вправе добавить такие работы. То же касается автоматизированных систем учёта коммунального потребления, общедомовых приборов учёта и узлов управления расходом ресурсов. Регион может включить и другие услуги или работы — ч. 2 ст. 166 ЖК РФ.

Расширить выбор можно и за счёт повышенных взносов. Если собственники установили взнос выше минимального, накопленная за счёт превышения часть фонда может оплачивать любые услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества. Распорядиться этой частью фонда должно общее собрание собственников. Это позволяет обсуждать дополнительные работы с привязкой к источнику оплаты и решению собрания — ч. 3 ст. 166 ЖК РФ.

Для работ за счёт государственной поддержки действует отдельный перечень, который определяет субъект Российской Федерации. Если предполагается использовать такую поддержку, сопоставьте нужные дому работы именно с этим перечнем — ч. 4 ст. 166 ЖК РФ.

Капремонт может затрагивать несущие конструкции и инженерные сети: допускаются их замена или восстановление, в том числе работы, отнесённые к реконструкции. В доме — объекте культурного наследия — учитывают особенности его государственной охраны. Выполнение работ оформляют договором строительного подряда с подрядной организацией с учётом требований к членству в саморегулируемой организации и предусмотренного исключения — ч. 5–7 ст. 166 ЖК РФ.