Какие права и сделки регистрируют в Росреестре

Если вы выясняете, какие права и сделки регистрируют в Росреестре, начните с того, какое изменение касается вашей недвижимости. Можно зарегистрировать возникновение права, его изменение, переход к другому лицу или прекращение. Например, запись о переходе права отражает смену правообладателя. Именно такие юридические изменения признаются и подтверждаются государственной регистрацией по ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Для собственника регистрация означает внесение записи о его праве в ЕГРН. Помимо собственности, регистрации подлежат другие вещные права — права непосредственно на недвижимую вещь. Основание этого перечня закреплено в ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ. При этом запись о праве вносят в отношении недвижимости, сведения о которой уже включены в ЕГРН, — ч. 4 той же статьи.

Сделки с недвижимостью регистрируют тогда, когда это предусмотрено федеральным законом. Поэтому нужно различать регистрацию сделки и регистрацию возникшего на ее основании права или его перехода: это разные предметы записи. Реестр содержит сведения об основаниях возникновения, изменения, перехода и прекращения права, а для сделок — их реквизиты и существенные условия. Такое содержание записей определяет ч. 2 ст. 9 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Недвижимость может принадлежать собственнику и одновременно быть обременена правами других лиц. В установленных законом случаях регистрации подлежат, в частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и наем жилого помещения. Сервитут означает ограниченное пользование чужой недвижимостью. Для внесения ограничения или обременения основанием может служить договор либо акт органа государственной власти или местного самоуправления — ч. 6 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Если предстоит переход права, регистрация обременения, ограничения или сделки, по общему правилу право на объект должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Исключения возможны по федеральному закону. Это условие касается наличия записи о праве на объект перед соответствующим регистрационным действием — ч. 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Кадастровый учет отвечает на другой вопрос: какой именно объект существует. В ЕГРН включают характеристики земельных участков, зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершенного строительства и единых недвижимых комплексов. Эти сведения позволяют отличить объект от других; учет также может подтверждать прекращение его существования. Отличие от регистрации права состоит в предмете записи: характеристики недвижимости вместо юридического права лица на нее — ч. 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

В реестре бывают и дополнительные сведения: о возражении прежнего правообладателя, судебном споре или невозможности регистрации без личного участия правообладателя либо его законного представителя. Такие записи не влекут перехода или прекращения права — ч. 1 и 3 ст. 9 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Если же спор касается зарегистрированного права, оспорить его можно только в суде, как предусматривает ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.