Какие последствия наступают, если договор аренды не зарегистрирован в Росреестре

Если договор аренды не зарегистрирован в Росреестре, сначала нужно выяснить, что именно передано в аренду и на какой срок. Для здания или сооружения граница установлена прямо: договор на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Год входит в этот срок наравне с более длительной арендой. Это правило закреплено в п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Главное последствие для отношений с третьими лицами связано с моментом заключения договора. Третьи лица — это лица, которые не выступают сторонами договора аренды. Для них договор, требующий государственной регистрации, считается заключённым с момента регистрации, если закон не предусматривает иного. При споре с таким лицом нельзя приравнивать дату подписания к дате государственной регистрации — п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Если спор возник между арендодателем и арендатором, различайте их отношения и отношения с третьими лицами. Правило ст. 433 ГК РФ о регистрации сформулировано именно применительно к третьим лицам. При этом п. 2 ст. 651 ГК РФ связывает момент заключения подлежащего регистрации договора аренды здания или сооружения с его регистрацией. Оценивая спор, нужно учитывать обе нормы, а также то, кто предъявляет требование и к кому оно обращено.

Отдельный вопрос — действительность договора. Для аренды здания или сооружения стороны должны составить один письменный документ и подписать его. Если это требование к оформлению нарушено, последствием будет недействительность аренды. Поэтому утверждение «договор недействителен» требует точного объяснения: нарушен порядок письменного оформления или договор не прошёл регистрацию. У этих нарушений разные правовые основания и разные формулировки последствий в ст. 651 ГК РФ.

Если здание или сооружение сдано меньше чем на год, требование о регистрации, предусмотренное п. 2 ст. 651 ГК РФ, к такому сроку не относится. Сравните срок в подписанном документе с годовым порогом. Нельзя переносить правило об обязательной регистрации длительной аренды на любой договор только потому, что предметом сделки является здание или сооружение.

Для оценки вашей ситуации пригодится договор с подписями обеих сторон. По нему можно установить предмет аренды, согласованный срок и способ оформления договорённости. Сначала определите, подпадает ли аренда под требование о регистрации, затем отделите вопрос письменной формы от вопроса момента заключения. Такая последовательность позволяет связать конкретную претензию с соответствующим положением ст. 651 ГК РФ.

В споре о последствиях отсутствия регистрации сформулируйте, какое значение договор должен иметь для участника спора. Для третьего лица ориентиром служит момент регистрации по п. 3 ст. 433 ГК РФ. Если претензия касается подписания и письменного оформления аренды здания или сооружения, применяется правило о форме из п. 1 ст. 651 ГК РФ.