Какие налоговые вычеты предусмотрены при покупке квартиры

Вопрос о том, какие вычеты можно получить за покупку квартиры, начинается с разделения расходов. Стоимость приобретённого жилья относится к одному вычету, проценты по кредиту на его покупку — к другому. Оба предусмотрены п. 1 ст. 220 НК РФ. Имущественный вычет означает, что при определении налоговой базы учитывается установленная законом сумма расходов. Поэтому цену квартиры, размер вычета и сумму налога к возврату нельзя считать одним и тем же показателем.

Для расходов на приобретение квартиры п. 3 ст. 220 НК РФ устанавливает предел 2 000 000 рублей. Учитываются фактические затраты покупателя на один или несколько объектов в Российской Федерации. Если квартира обошлась дороже этого предела, вся её цена в вычет не войдёт. Если затраты меньше, размер вычета определяется по расходам, которые действительно понёс налогоплательщик. Само наличие договора с указанной в нём ценой ещё не заменяет подтверждение оплаты.

Остаток вычета по стоимости жилья разрешается использовать при дальнейшем приобретении предусмотренной законом недвижимости. Такое правило закреплено в подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Речь идёт об использовании оставшейся части предела, а не о новом полном вычете за каждую следующую квартиру. Размер предела берётся за тот налоговый период, в котором впервые возникло право на вычет, после предоставления которого остался неиспользованный остаток. Поэтому сведения о прежнем использовании вычета влияют на расчёт по новой покупке.

Проценты рассматриваются отдельно от цены квартиры. По подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ кредит должен быть целевым и фактически израсходованным на приобретение жилья. В вычет включаются расходы на погашение процентов, а не вся сумма платежей по кредиту. Когда покупатель перечисляет деньги в счёт основного долга и процентов, эти составляющие нужно различать. По п. 4 ст. 220 НК РФ предел учитываемых процентных расходов составляет 3 000 000 рублей. Подтвердить нужно именно уплату процентов, а не только их начисление по договору.

Для процентного вычета действует ограничение по объекту: его предоставляют только в отношении одной недвижимости. Перенос остатка расходов на приобретение жилья на следующую покупку не означает, что так же можно поступить с процентами по другому объекту. Кроме того, подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ охватывает проценты по кредитам на рефинансирование, то есть перекредитование первоначального жилищного кредита, при соблюдении названных в этой норме условий. Связь нового кредита с приобретением квартиры должна следовать из документов.

Источник оплаты также имеет значение. Пункт 5 ст. 220 НК РФ исключает расходы в части, покрытой работодателем или иными лицами, материнским капиталом либо выплатами из бюджетов. При смешанном финансировании нужно отделить собственные затраты покупателя от этих средств. Нельзя включить в вычет всю цену жилья лишь потому, что квартира оформлена на покупателя. Та же норма исключает вычеты при купле-продаже между физическими лицами, которые признаются взаимозависимыми. Самостоятельно расширять это понятие на любые отношения между продавцом и покупателем нельзя.

Если супруги приобрели квартиру в период брака в совместную собственность, подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ предусматривает заявление о распределении понесённых расходов. Оно касается затрат как на приобретение жилья, так и на кредитные проценты. Распределять можно фактически произведённые расходы с учётом установленных пределов. Подпись супругов под заявлением не создаёт дополнительных расходов сверх оплаченного и не отменяет ограничения по каждому виду вычета.

Покупка квартиры в собственность ребёнка тоже предусмотрена законом. По п. 6 ст. 220 НК РФ родители и другие указанные в нём лица вправе получить вычет, когда приобретают жильё за собственные средства для детей в возрасте до 18 лет. Размер определяется по фактическим расходам с ограничениями п. 3 этой статьи. Для подтверждения такого случая подп. 6 п. 3 предусматривает свидетельство о рождении ребёнка, а при опеке или попечительстве — соответствующее решение об их установлении.

Для пенсионеров п. 10 ст. 220 НК РФ допускает перенос имущественных вычетов на предшествующие налоговые периоды. Предел такого переноса — не более трёх периодов, непосредственно предшествующих периоду образования переносимого остатка. Это специальное правило о периодах использования вычета; оно не увеличивает предельную сумму расходов на квартиру или проценты.

Наконец, п. 11 ст. 220 НК РФ запрещает повторное предоставление этих вычетов. При расчёте нужно учитывать уже использованное право и отличать повторное получение от использования разрешённого остатка. Документы подбираются по способу приобретения: для готовой квартиры предусмотрен договор приобретения, для строящегося жилья — договор участия в долевом строительстве и документ о передаче. Платёжные документы подтверждают расходы в обоих случаях, а для процентов дополнительно нужны кредитный договор и подтверждение их погашения.