Какие налоги платят при субаренде

Если вы получаете плату за передачу арендованного имущества другому пользователю, начните с определения своего налогового режима. Название договора не даёт единого ответа о налогах для всех получателей денег. Организация, применяющая правила налога на прибыль, плательщик упрощённой системы налогообложения (УСН) и физическое лицо учитывают поступления по разным правилам. Для этих случаев опорой служат соответственно ст. 250 НК РФ ч.2, ст. 346.15 НК РФ и ст. 208 НК РФ.

Для организации, которая рассчитывает налог на прибыль, доход от субаренды входит в налоговый учёт. Пункт 4 ст. 250 НК РФ ч.2 прямо относит поступления от сдачи имущества в субаренду к внереализационным доходам, если организация не учитывает их как доходы от реализации. Внереализационный доход — отдельная категория поступлений при расчёте налога на прибыль. Поэтому вопрос здесь состоит в том, к какой категории отнести полученную плату, а не в том, можно ли исключить её из доходов из-за названия договора.

Если вы применяете УСН, плату от субарендатора учитывайте в рамках этого режима. Порядок определения доходов закреплён в п. 1 ст. 346.15 НК РФ; исключения предусмотрены п. 1.1 той же статьи. Передача имущества в субаренду не превращает обычную плату за пользование им в исключённый доход. Для ответа на вопрос о налоге при УСН нужно связать поступление с его назначением: за что именно перечислены деньги и относится ли платёж к доходам получателя.

Для физического лица речь идёт о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ). Когда имущество находится в России, плата за его аренду или иное использование относится к доходам от источников в Российской Федерации — подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ. Это правило помогает квалифицировать и доход от предоставления имущества в субаренду. Для имущества за пределами России предусмотрена другая категория источника дохода — подп. 4 п. 3 той же статьи. Местонахождение имущества здесь имеет самостоятельное значение.

При передаче имущества пользователю возникает также вопрос о налоге на добавленную стоимость (НДС). Оказание услуг на территории России относится к операциям, образующим объект налогообложения, по подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. При субаренде вопрос об НДС нужно рассматривать наряду с учётом дохода от платы за пользование имуществом. Налог на прибыль и НДС относятся к разным сторонам операции: получение дохода не снимает вопроса о налогообложении оказанной услуги.

УСН тоже нужно рассматривать вместе с положением получателя платежа по НДС. Пункт 1 ст. 346.15 НК РФ прямо предусматривает ситуацию, когда плательщик УСН становится плательщиком НДС после получения предварительной оплаты. При последующем оказании услуг он вправе уменьшить доход на предъявленный приобретателю НДС с соблюдением условий этой нормы. Это имеет значение, если плата за субаренду поступила заранее, а налоговый статус изменился к моменту оказания услуги.