Какие дома включают в программу капитального ремонта

По общему правилу в региональную программу капитального ремонта включают все многоквартирные дома на территории региона. Это следует из п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Программа касается общего имущества дома: именно для его ремонта в ней предусматривают работы и плановые периоды их проведения. Вопрос о том, какие дома входят в капитальный ремонт, нужно начинать с перечня домов и предусмотренных законом исключений. Само наличие дома в перечне ещё не означает, что все нужные ему работы проведут одновременно.

Количество владельцев помещений не определяет право дома находиться в программе. Закон прямо упоминает многоквартирные дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику. Дом с одним владельцем включают в программу на общих основаниях, с учётом предусмотренных законом исключений. При этом правило относится именно к многоквартирному дому: распространять его на любое отдельно стоящее жилое здание по ст. 168 ЖК РФ нельзя.

Прямое исключение касается аварийного жилья. В программу не включают дома, которые в установленном порядке признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Здесь существенен официальный статус, а не только описание плохого состояния жильцами. Если жильцы жалуются на протечки, трещины или ветхость, для исключения дома по этому основанию проверьте наличие решения о признании его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Для применения этого исключения нужно соотнести статус конкретного дома с формулировкой п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ: закон связывает аварийность со сносом или реконструкцией.

Отдельное основание связано с сильным физическим износом основных конструктивных элементов. Закон называет крышу, стены и фундамент и устанавливает порог: износ превышает семьдесят процентов. Такие дома могут не включаться в программу, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, то есть обязательным правовым решением региона. Чтобы выяснить, исключают ли конкретный дом по этому основанию, проверьте региональный акт и сведения об износе крыши, стен и фундамента. Для такого исключения нужны и износ выше указанного порога, и соответствующее правило региона.

Похожее правило действует при чрезмерной стоимости капитального ремонта. Сравнивают совокупную стоимость ремонта конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу, в расчёте на один квадратный метр общей площади жилых помещений. Предельную стоимость устанавливает региональный нормативный акт. Единой суммы для всех домов ст. 168 ЖК РФ не содержит. Чтобы объяснить отсутствие дома в программе этим основанием, недостаточно назвать ремонт дорогим: нужно учитывать установленный в регионе предел и предусмотренную законом основу расчёта.

Для домов с таким износом или стоимостью ремонта закон предусматривает дальнейшие решения о судьбе жилья. Не позднее чем через шесть месяцев после утверждения программы либо решения об исключении домов региональным нормативным актом должны быть определены порядок, сроки и источники финансирования реконструкции, сноса или иных предусмотренных законодательством мероприятий. Эти мероприятия должны обеспечивать жилищные права собственников и нанимателей по договорам социального найма. Исключение из ремонтного перечня в этом случае связано с обязанностью определить другие меры для дома.

Небольшое число квартир тоже может иметь значение. Регион вправе предусмотреть невключение домов, где менее пяти квартир. Для дома с таким числом квартир проверьте, установлено ли это исключение в вашем регионе. Нужно учитывать содержание регионального акта. Для многоквартирного дома с небольшим числом квартир вопрос о включении решается с учётом этого специального исключения, а не только общего правила о перечне всех домов.

Есть и другие исключения, прямо названные в п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. По региональному акту не включаются дома, в отношении которых в установленном региональным актом порядке приняты решения о сносе или реконструкции. Также исключаются многоквартирные дома в населённых пунктах, признанных закрывающимися на основании предусмотренных законом решений. Для последних исключение из программы производится при внесении в неё изменений в связи с решением о закрытии населённого пункта.

Наконец, включение дома и очередность работ — разные вопросы. Какие дома ремонтируют раньше, определяют по критериям регионального закона, а также по результатам обследования технического состояния, если оно проводилось: таково правило ч. 3 ст. 168 ЖК РФ. В программе указывают виды работ и плановый период по каждому из них. Изменения в неё вносят не реже одного раза в год. При этом отсутствие ближайших работ у включённого дома нужно отличать от отсутствия самого дома в программе.