Какие документы запросить у продавца квартиры

У продавца квартиры нужно проверить прежде всего связь между его документами и записью о праве в реестре. Для этого запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. По ст. 28 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости именно выписка удостоверяет проведённую регистрацию права, его перехода, ограничения или обременения. Поэтому начинать проверку только с документа, по которому продавец когда-то получил квартиру, недостаточно: он объясняет происхождение права, но не заменяет сведения о его регистрации.

Следующий документ — основание возникновения права, указанное в реестре. Запросите его у продавца и сопоставьте с выпиской. Пункт 1 ст. 8.1 ГК РФ предусматривает, что реестр должен позволять определить объект, правообладателя, содержание права и основание его возникновения. При покупке вы проверяете не просто наличие бумаг, а то, относятся ли они к одной квартире и одному праву. Если сведения расходятся, попросите продавца объяснить расхождение и представить документы, которыми он подтверждает своё объяснение.

Отдельно прочитайте сведения об ограничениях права и обременениях квартиры. Это записи, которые характеризуют право на объект наряду со сведениями о его владельце. Статья 28 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости прямо относит их регистрацию к сведениям, удостоверяемым выпиской. Если продавец утверждает, что обременение уже изменено, соотнесите его слова с регистрационными сведениями. Само устное объяснение не является выпиской, удостоверяющей регистрацию изменения.

Обратите внимание и на сведения о споре. По п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в реестр может вноситься отметка о возражении прежнего правообладателя, а лицо, оспаривающее право в суде, вправе требовать отметки о судебном споре. Такие сведения нельзя оставлять без внимания при оценке документов продавца. Они относятся к вопросу о том, оспаривается ли зарегистрированное право, а не просто к оформлению будущего договора.

Запись о продавце как правообладателе имеет юридическое значение: по п. 6 ст. 8.1 ГК РФ он признаётся обладателем права, пока в реестр не внесена иная запись в установленном порядке. Но этот же пункт допускает оспаривание зарегистрированного права через суд. Если покупатель знает или должен знать о недостоверности реестра, при споре он не вправе ссылаться на соответствующие сведения. Поэтому обнаруженные противоречия между выпиской и представленным основанием приобретения нельзя считать несущественными только потому, что продавец назван собственником.

Из этих норм следует перечень для начала проверки: выписка и документ об основании права. Они отвечают на разные вопросы и читаются вместе. Полный список документов зависит от обстоятельств покупки квартиры — уточните его после сверки выписки с документом об основании права продавца. А по п. 2 ст. 8.1 ГК РФ переход права по общему правилу связан с внесением записи в реестр. Передача покупателю собранных бумаг сама по себе такую запись не заменяет.