Какие документы нужны для продажи земельного участка

Чтобы продать земельный участок, нужно подготовить документы для регистрации перехода права к покупателю. Отправная точка — заявление и документы, на основании которых регистрируется переход. При продаже таким основанием служит договор. Ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости предусматривает также подтверждение полномочий представителя и другие приложения, когда они требуются законом. Поэтому перечень для самостоятельного обращения продавца и перечень для подачи через представителя будут различаться. Само название сделки ещё не определяет все приложения к заявлению.

Если продавец подаёт бумаги лично, он должен предъявить документ для удостоверения своей личности. Это требование ч. 8 ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Подготовка договора не заменяет установление личности того, кто пришёл подавать документы. Если удостоверяющий личность документ не предъявлен или срок его действия истёк, закон предусматривает отказ в приёме при личной подаче бумажного комплекта. Перед обращением стоит проверить именно пригодность документа для предъявления, а не только его наличие среди собранных бумаг.

Если вместо продавца обращается представитель физического лица, по общему правилу он предъявляет также нотариально удостоверенную доверенность. Это документ, подтверждающий право действовать за другого человека. Ч. 8 ст. 18 предусматривает исключения, установленные федеральным законом, поэтому требование нельзя формулировать как безусловное для любого представительства. При сборе комплекта нужно соотнести полномочия представителя с обращением за регистрацией. Документ о полномочиях имеет собственное назначение и не заменяет договор, на основании которого право переходит покупателю.

В договоре продажи участка нужно проверить, какие сведения в него внесены. По ч. 1 ст. 21 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости документы должны содержать описание недвижимости и, если законом не установлено иное, вид регистрируемого права. Для продажи земли это означает, что из представленных документов должно быть понятно, какого участка касается переход права. Надлежащие подписи обязательны; нотариальное удостоверение и печати требуются в установленных законодательством случаях. Удостоверять договор продажи участка у нотариуса нужно в случаях, предусмотренных законом; перед подписанием уточните у нотариуса, относится ли к ним ваша сделка.

Для бумажных документов действуют требования к читаемости и полноте сведений. Ч. 2 ст. 21 предусматривает написание фамилий, имён, отчеств при их наличии и адресов места жительства полностью. Наименование юридического лица приводится без сокращения, с указанием места нахождения. Это полезно проверить до подачи: даже собранный по перечню комплект должен позволять прочитать и однозначно понять сведения о сторонах. Сокращённая запись в договоре не становится достаточной только потому, что участники сделки знают друг друга.

Для договора на бумаге нужна правильная форма представления. По ч. 3 ст. 21 документы, выражающие содержание сделки и необходимые для регистрации, представляются в экземпляре-подлиннике. Обычная копия такого договора не подменяет оригинал. После завершения процедуры подлинники возвращаются с отметкой об их переводе в электронный образ вместе с остальными документами, которые подлежат выдаче. Бумажное заявление также подаётся в единственном экземпляре-подлиннике по ч. 6 той же статьи. Требования к договору и заявлению нужно учитывать отдельно.

Не стоит включать межевой план в безусловный перечень приложений к любой продаже. Ч. 4 ст. 21 определяет форму его представления: электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Эта подпись подтверждает электронный документ в предусмотренном законом порядке. Само правило о форме плана не означает, что он требуется при каждой сделке с землёй. Если план нужен для совершаемых учётных действий, бумажная распечатка не заменяет установленный электронный формат.

Способ подачи влияет на подготовку комплекта. Ст. 18 допускает личное обращение с бумажными документами в многофункциональный центр. При приёме центр сканирует представленные бумаги и заверяет созданные электронные образы. Продавцу при таком обращении нужно принести документы в надлежащем виде. Изготовление образов при приёме не отменяет требований к подлинникам, содержанию договора и удостоверению личности заявителя. Электронные образы, созданные в предусмотренном статьёй порядке, имеют юридическую силу представленных бумажных документов.

Самостоятельная электронная подача имеет другие требования. Ст. 21 различает электронный документ и электронный образ — копию бумажного документа в электронной форме. Для них предусмотрены правила подписания, а сформированный комплект подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. Поэтому после сканирования договора обеспечьте подписание электронных образов уполномоченными лицами, а всего комплекта — своей усиленной квалифицированной электронной подписью. Кроме того, ч. 1.6 ст. 18 устанавливает электронную форму подачи для юридических лиц с исключением, в частности, для сделок с участием физического лица.

Наконец, ч. 5 ст. 18 ограничивает истребование дополнительных документов, если представленные бумаги отвечают установленным требованиям, с учётом предусмотренных законом исключений. Это не отменяет обязательные приложения, но помогает отличить их от бумаг, которые собирают без правового основания. Документы, получаемые через межведомственное взаимодействие, заявитель вправе представить по собственной инициативе. Практический ориентир при сборе такой: определить основание перехода права, подтвердить личность и полномочия подающего, затем проверить содержание и форму каждого необходимого документа.