Какие документы нужны для продажи квартиры

Собственнику, который готовит продажу квартиры, нужно собрать комплект для регистрации перехода права к покупателю. Статья 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости связывает приложения к заявлению с основанием регистрации. Для продажи это документы, выражающие содержание сделки. Начинать подготовку стоит с договора и проверки того, как он оформлен. Произвольная подборка справок не заменяет документ, на основании которого право должно перейти к другому лицу.

У заявления на регистрацию и приложенных к нему документов разное назначение. Заявлением обращаются за регистрацией, а приложениями подтверждают основание для неё и, при необходимости, полномочия того, кто обращается. Часть 4 ст. 18 предусматривает также иные документы, которые требуются по закону и принятым в соответствии с ним нормативным актам. Из этого правила не следует одинаковый исчерпывающий перечень для любой квартиры. Состав обязательных бумаг нужно соотносить с оформляемой продажей и участниками сделки.

Если документы подаёт представитель продавца, в комплект включают подтверждение его полномочий. Это прямое требование ч. 4 ст. 18 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Такой документ нужен именно из-за участия представителя: его нельзя считать обязательным приложением при любом обращении собственника. При приёме бумажного комплекта многофункциональный центр удостоверяет личность обратившегося человека или его представителя. Подтверждение личности и подтверждение права действовать за продавца решают разные вопросы.

При подготовке договора продажи квартиры нужно проверить, какие сведения в него включены. По ч. 1 ст. 21 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости документ должен описывать недвижимость и содержать сведения, необходимые для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. Это реестр, в котором отражаются права на недвижимость. Для продажи квартиры описание объекта должно позволять связать сделку именно с продаваемым жильём. Надлежащие подписи сторон относятся к требованиям оформления, так что наличие текста договора само по себе ещё не исчерпывает подготовку.

Продавец должен учитывать и форму документов. Статья 21 предусматривает нотариальное удостоверение в установленных законодательством случаях. Делать из этой оговорки вывод, что любая продажа квартиры требует нотариуса, нельзя. Сначала определяют требования к самой сделке, затем готовят документы в соответствующей форме. Для регистрации важно, чтобы представленный документ отвечал применимым требованиям, включая подписи и удостоверение, когда оно предусмотрено. Простое наличие копии не устраняет недостатки оформления оригинала.

Для бумажной подачи ч. 3 ст. 21 устанавливает правило о подлиннике документов, выражающих содержание сделки, и других необходимых документов. Подлинник означает оригинал документа. После завершения регистрационной процедуры такие бумаги возвращают заявителю с отметкой о переводе в электронный образ. Значит, комплект для подачи нельзя составлять только из обычных копий договора. Отдельно ч. 6 той же статьи предусматривает единственный экземпляр-подлинник бумажного заявления; это правило относится именно к заявлению.

Перед обращением проверьте читаемость всего комплекта. По ч. 2 ст. 21 фамилии, имена, отчества при их наличии и адреса места жительства физических лиц пишутся полностью. Статья 18 отдельно регулирует отказ в приёме бумажных документов с неоговорёнными исправлениями, подчистками и повреждениями, мешающими прочитать и однозначно понять содержание. Если договор трудно прочесть или исправления оставлены без оговорок, проблема касается не количества собранных бумаг, а их пригодности для подачи.

Квитанция о пошлине имеет иной статус, чем документы по сделке. Часть 7 ст. 18 позволяет представить её по собственной инициативе и не требует прикладывать к заявлению обязательно. При этом отсутствие сведений об оплате в государственной информационной системе вместе с отсутствием платёжного документа влияет на начало исчисления срока регистрации: оно связано с получением сведений об уплате. Добровольность приложения квитанции не означает, что сведения об оплате не имеют значения.

При электронной подаче нужно учитывать требования к подписи. Статья 21 различает электронный документ и электронный образ, то есть электронное воспроизведение бумажного документа. Для них предусмотрены правила подписания усиленной квалифицированной электронной подписью. Обычный скан договора нельзя автоматически считать оформленным электронным документом для регистрации. Если бумажные документы принимает многофункциональный центр, их сканирование и заверение созданных образов выполняет уполномоченное должностное лицо по правилам ст. 18.

Вопрос о том, какие документы продавец предоставляет покупателю, нужно отличать от состава регистрационного комплекта. Справки для покупателя согласуйте с ним отдельно: уточните, какие сведения он хочет проверить. Если у продавца просят дополнительную справку, сначала нужно определить её назначение и основание требования. Документы, получаемые при межведомственном взаимодействии, заявитель вправе представить добровольно по ч. 6 ст. 18, так что не каждую запрошенную бумагу следует считать обязательным приложением.