Какие документы нужны для продажи доли в квартире

Список документов для продажи доли квартиры стоит составлять с учётом двух вопросов: кому продаётся доля и продают ли остальные собственники свои доли одновременно. От этого зависят форма договора и необходимость извещать совладельцев. Участник долевой собственности — человек, которому принадлежит доля в общем праве на квартиру. Посторонний покупатель такой доли до сделки не имеет.

По ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ продажа доли требует нотариального удостоверения. Поэтому для обычной продажи своей доли отдельному покупателю нужен договор, удостоверенный нотариусом. В этой же части предусмотрено исключение: все участники долевой собственности могут отчуждать свои доли по одной сделке. Участие каждого собственника в такой продаже имеет значение для формы договора; одного намерения продать квартиру целиком недостаточно, если доли продаются разными сделками.

Если покупатель посторонний, применяется ст. 250 ГК РФ. Остальные собственники имеют преимущественное право покупки: возможность приобрести продаваемую долю по той же цене и на равных условиях с посторонним покупателем. Для этого продавец письменно извещает их о продаже. В извещении нужно указать цену и другие условия. Подготовка одного договора не заменяет это извещение, поскольку оно позволяет совладельцам решить, будут ли они покупать долю.

Сохраните документы, подтверждающие извещение остальных участников. По п. 2 ст. 250 ГК РФ продать долю любому лицу можно, если совладельцы не приобретут её в течение месяца со дня извещения. Если все они письменно откажутся от преимущественной покупки, продажа постороннему допускается раньше. Поэтому письменные отказы нужны, когда продавец хочет воспользоваться такой возможностью; их нельзя подменять устным сообщением о том, что покупка никого не интересует.

Для государственной регистрации перехода доли по договору в простой письменной форме ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ предусматривает документы об извещении либо оформленные по закону отказы остальных собственников от покупки. Их прилагают к заявлению о регистрации. При представлении отказов подтверждать извещение для регистрации уже не требуется. Это правило о приложениях относится именно к продаже постороннему лицу по простой письменной сделке, а не отменяет нотариальную форму там, где она обязательна.

Заменять письменное извещение публикацией на официальном сайте при продаже квартирной доли нельзя: исключение для жилых помещений прямо закреплено в ч. 4.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. Документы об извещении нужны и для защиты от спора. Если преимущественное право нарушено, по п. 3 ст. 250 ГК РФ другой совладелец вправе в течение трёх месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя.