Какие договоры подлежат нотариальному удостоверению

Чтобы определить, какой договор подлежит нотариальному удостоверению, нужно учитывать предмет сделки и её участников. Обязанность обратиться к нотариусу возникает в случаях, предусмотренных законом, а также по соглашению сторон. Например, участники могут выбрать нотариальную форму для договора, которому закон её не предписывает. После такой договорённости соблюдать её обязательно — п. 2 ст. 163 ГК РФ ч.1.

Если гражданин дарит недвижимое имущество другому гражданину, договор нужно удостоверить у нотариуса. Для этой обязанности не требуется, чтобы подарком была именно доля: правило касается недвижимого имущества, передаваемого в дар между гражданами. Не следует переносить на такое дарение правила об устной передаче подарков. Нотариальная форма здесь прямо предусмотрена п. 3 ст. 574 ГК РФ.

При заключении договора ренты обращение к нотариусу обязательно. Если условия предусматривают отчуждение недвижимости под выплату ренты, договор подлежит также государственной регистрации. Удостоверение у нотариуса и регистрация в этом случае — два требования, которые нужно учитывать при оформлении договора. Оба закреплены в ст. 584 ГК РФ.

Будущие супруги и супруги удостоверяют у нотариуса брачный договор, оформленный письменно. Заключить его разрешено до государственной регистрации брака или в течение брака. Если договор подписан до регистрации брака, действовать он начинает со дня такой регистрации. Эти правила позволяют выбрать время оформления, но сохраняют требование о нотариальной форме — ст. 41 СК РФ.

Для долей недвижимости предусмотрено отдельное правило: сделки по их отчуждению и договоры их ипотеки требуют нотариального удостоверения. Но прежде чем применять его к конкретному договору, нужно учесть исключения. Например, оно не действует при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Также исключены договоры ипотеки долей с кредитными организациями — ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Другие исключения из правила о долях касаются имущества паевого инвестиционного фонда, отчуждения долей сельскохозяйственных земель, сделок с долями при переходе права на жильё по закону о статусе столицы, а также отчуждения долей в связи с изъятием недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Основание каждого из этих исключений — ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. При дарении недвижимости между гражданами нужно учитывать и самостоятельное требование п. 3 ст. 574 ГК РФ.

При удостоверении нотариус проверяет законность сделки, в том числе право каждой стороны её совершить. Если обязательную нотариальную форму пропустить, сделка будет ничтожной. Это относится и к обязанности, возникшей по соглашению участников, а не только по закону. Назначение удостоверения и последствие нарушения формы определены п. 1 и 3 ст. 163 ГК РФ ч.1.