Какие договоры подлежат государственной регистрации

Чтобы определить, какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, сначала нужно установить вид договора. У аренды здания, аренды предприятия и участия в долевом строительстве разные правила. Само упоминание недвижимости в соглашении ещё не объясняет, какое из этих правил применять. Значение имеет то, о чём договорились стороны: передать здание в аренду, арендовать предприятие или участвовать в строительстве. При этом требование к письменной форме и требование о регистрации нужно рассматривать отдельно: закон может предусматривать оба.

Для аренды здания или сооружения срок прямо влияет на обязанность регистрации. По п. 2 ст. 651 ГК РФ она требуется, если договор заключён не менее чем на год. Ровно год тоже входит в это условие. Если срок меньше года, регистрировать договор аренды здания или сооружения не требуется. Поэтому при обсуждении аренды нельзя ограничиться названием документа: нужно прочитать условие о сроке и сопоставить его с установленной границей.

Письменное оформление аренды здания регулируется отдельно. Пункт 1 ст. 651 ГК РФ требует единого документа с подписями сторон и связывает нарушение этой формы с недействительностью договора. Подписанный документ и регистрация выполняют разные требования закона. Для аренды, которая подпадает под п. 2 этой статьи, момент заключения связан именно с регистрацией; наличие подписей не заменяет предусмотренный ею этап.

У аренды предприятия другая конструкция. Пункт 2 ст. 658 ГК РФ предусматривает государственную регистрацию такого договора и связывает с ней его заключение. Оговорки о сроке не менее года в этом пункте нет. Переносить сюда условие из правила об аренде здания нельзя: оно относится к иному виду договора. Кроме того, ст. 658 ГК РФ требует оформить аренду предприятия одним письменным документом, который подписывают стороны; несоблюдение формы влечёт недействительность.

Договор участия в долевом строительстве — соглашение, по которому застройщик обязуется построить и передать объект, а участник — уплатить цену и принять его. Для него ч. 3 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве устанавливает письменную форму и государственную регистрацию. По этому правилу договор считается заключённым после регистрации, если сам закон не предусматривает иного. Эта же часть допускает электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью. Электронная форма описывает способ подписания, а требование регистрации закреплено в ней отдельно.

Следовательно, вопрос о том, какие договоры требуют регистрации, решается через конкретную норму. В аренде здания нужно учитывать продолжительность договора; для аренды предприятия действует собственное предписание; для долевого строительства — специальное правило с оговоркой о предусмотренных законом исключениях. Смешение этих случаев приводит к ошибке уже при определении момента, когда договор считается заключённым.