Какая ставка применяется для расчёта неустойки по ДДУ

Для расчёта неустойки по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) нужна ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день исполнения обязательства. Именно к этому дню привязана ставка, которую используют при нарушении срока передачи объекта. Дата заключения договора не служит такой точкой отсчёта. Применение ставки на день исполнения обязательства предусмотрено ч. 2 ст. 6 214-ФЗ о долевом строительстве.

По общему правилу расчёт строится так: цену договора умножают на ставку, выраженную в долях единицы, делят на 300 и умножают на количество дней просрочки. Получается сумма пеней за задержку передачи объекта. Здесь цена договора — база начисления, а одна трёхсотая ставки — ежедневный размер. Это разные составляющие расчёта, и обе нужно учитывать по ч. 2 ст. 6 214-ФЗ о долевом строительстве.

Если вы участвуете в долевом строительстве как гражданин, полученную по общему правилу сумму нужно удвоить. Увеличивается неустойка, а не ставка Центрального банка. Следовательно, при сравнении расчётов посмотрите не только на выбранную дату ставки, но и на применение двойного размера. Такое различие между гражданином и другими участниками закреплено в ч. 2 ст. 6 214-ФЗ о долевом строительстве.

Начисления связаны с нарушением срока передачи, указанного в договоре. Ориентируйтесь на обязательство передать вам объект, когда определяете, за что предъявляется неустойка. Обязанность застройщика соблюдать договорный срок передачи установлена ч. 1, а начисление пеней за его нарушение — ч. 2 ст. 6 214-ФЗ о долевом строительстве.

Отдельно решается вопрос об объекте, проектная документация которого предусматривает хотя бы одну характеристику, позволяющую отнести здание к уникальным объектам. Если задержка передачи такого объекта не превышает тридцати месяцев, применяется специальный расчёт: одна трёхсотая ставки рефинансирования на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, с пределом в пять процентов цены договора. При ссылке застройщика на этот предел сопоставьте характеристики объекта и длительность задержки с условиями ч. 2.1 ст. 6 214-ФЗ о долевом строительстве.

Наконец, спор может касаться не ставки, а причины задержки передачи. Если срок нарушен вследствие уклонения участника от подписания передаточного акта или другого документа о передаче, застройщик освобождается от неустойки при надлежащем исполнении своих обязательств по договору. Для такого освобождения имеют значение оба условия: причина задержки и исполнение со стороны застройщика. Это основание предусмотрено ч. 2 ст. 6 214-ФЗ о долевом строительстве.