Какая недвижимость может быть предметом залога

Если вы выбираете объект недвижимости как объект залога, сначала определите, что именно передаётся в обеспечение обязательства. Это может быть земельный участок, жилой дом, квартира, садовый дом, гараж или машино-место. Для бизнеса подходят предприятия, здания, сооружения и другая недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности. В перечень включены и воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания — п. 1 ст. 5 Закона № 102-ФЗ.

Для договора ипотеки действует общее условие: права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Поэтому при выборе объекта нужно учитывать не только его назначение, но и регистрацию прав. Для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предусмотрено исключение: отсутствие регистрации права собственности не препятствует их ипотеке в соответствии с правилами, к которым отсылает п. 1 ст. 5 Закона № 102-ФЗ.

Часть жилого дома или квартиры тоже может стать предметом ипотеки, если она состоит из одной либо нескольких изолированных комнат. Однако произвольно выбранный фрагмент имущества заложить отдельно нельзя: часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Неделимость здесь означает, что после физического раздела имущество уже нельзя будет использовать по прежнему назначению. Эти условия нужно сопоставить с характеристиками предлагаемой части жилья — п. 1 и 4 ст. 5 Закона № 102-ФЗ.

Если строительство ещё не завершено, залог также возможен. Правила ипотеки распространяются на незавершённую недвижимость, которую возводят на земельном участке с соблюдением требований законодательства. Для зданий и сооружений действуют также специальные правила о связи с землёй, на которые отсылают п. 1 и 2 ст. 5 Закона № 102-ФЗ. Завершённость строительства и допустимость залога — разные вопросы.

Предметом обеспечения бывает не только готовый объект, но и имущественное право. Правила ипотеки применяются к залогу права аренды недвижимости, если это допускает закон и существо арендных отношений. Они распространяются также на права требования участника долевого строительства по договору, отвечающему установленным требованиям. В таких случаях в залог передаётся соответствующее право — п. 5 ст. 5 Закона № 102-ФЗ.

Перед заключением договора нужно учесть ограничения: залог запрещён для имущества, на которое нельзя обратить взыскание; для отдельных видов имущества закон может вводить дополнительные запреты. Имущество, которое залогодатель приобретёт в будущем, тоже может быть предусмотрено договором как предмет залога — п. 1 и 2 ст. 336 ГК РФ ч.1.

Уточните и состав обеспечения: по общему правилу недвижимость заложена вместе с принадлежностями как единое целое, но договор может предусматривать иное — п. 3 ст. 5 Закона № 102-ФЗ. Если известны права других лиц на объект, в том числе права из аренды или ссуды, о них нужно письменно предупредить залогодержателя при заключении договора. Нарушение этой обязанности даёт ему право потребовать досрочного исполнения обязательства или изменения условий договора с учётом оговорок п. 4 ст. 336 ГК РФ ч.1.