Как зарегистрировать договор

Чтобы понять, как зарегистрировать договор, сначала определите, о какой сделке идёт речь. Единого ответа для любого соглашения нет. Статья 164 ГК РФ ч.1 связывает регистрацию с прямым требованием закона. Регистрировать сделку нужно, если этого требует закон для выбранного вида сделки. Начинать стоит с содержания договора: какое имущество передаётся, какие права предоставляются и что стороны хотят изменить. Название документа помогает обозначить тему, но для выбора правила нужно прочитать его условия.

Общее правило ст. 164 ГК РФ ч.1 касается правовых последствий сделки. Это те юридические результаты, на которые она направлена. Если закон предусматривает государственную регистрацию сделки, такие последствия наступают после регистрации. Подписание текста и регистрация здесь имеют разное значение. Нельзя считать требование выполненным лишь потому, что стороны согласовали условия и поставили подписи. Регистрировать нужно те сделки, для которых это предусмотрено законом: проверьте требования к вашему виду договора, прежде чем обращаться за регистрацией.

Отдельный случай — изменение условий уже зарегистрированной сделки. Пункт 2 ст. 164 ГК РФ ч.1 прямо предусматривает государственную регистрацию сделки, которая меняет эти условия. Такой вопрос возникает не только при первоначальном оформлении отношений. Если стороны подготовили соглашение об изменении, нужно сопоставить его с зарегистрированной сделкой и установить, какие её условия меняются. Наличие прежней регистрации не означает, что последующее изменение охватывается ею автоматически. У изменения есть собственное требование о регистрации.

Для аренды ст. 609 ГК РФ разделяет письменную форму и государственную регистрацию. Письменная форма означает оформление договора письменно. Она обязательна при сроке аренды более года, а если хотя бы одна сторона является юридическим лицом — независимо от срока. Это правило о форме документа. Само по себе оно ещё не отвечает на вопрос о регистрации. Нельзя переносить условие о сроке из пункта о письменной форме в пункт о регистрации и считать, что это одно требование.

Регистрации аренды недвижимости посвящён п. 2 ст. 609 ГК РФ. По нему договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если законом не установлено иное. Здесь существенны и предмет договора, и оговорка об исключениях. Для аренды сначала нужно установить, что передаётся именно недвижимость. Затем нужно определить, действует ли общее правило или предусмотренное законом исключение. До подачи документов уточните в органе регистрации, требуется ли регистрация аренды вашего объекта и как подать документы.

Ещё одно условие аренды, выделенное в ст. 609 ГК РФ, — последующий переход права собственности к арендатору. Это означает, что договор предусматривает получение арендатором имущества в собственность в дальнейшем. Для такого договора пункт 3 требует форму, предусмотренную для купли-продажи соответствующего имущества. Речь снова идёт о форме соглашения. Это положение нельзя подменять выводом, что регистрация аренды сама по себе оформляет будущий переход собственности. При чтении договора нужно различать пользование имуществом и предусмотренное сторонами приобретение его в собственность.

Иначе сформулировано правило для коммерческой концессии в ст. 1028 ГК РФ. В этой статье речь идёт о предоставлении пользователю комплекса исключительных прав правообладателя для предпринимательской деятельности. Закон отдельно требует письменную форму договора и государственную регистрацию предоставления права использования. При регистрации договора такого вида учитывайте предмет регистрации: регистрируется именно предоставление права использования. Это помогает отличить требование к самому тексту соглашения от требования к оформлению предоставленных прав.

Последствия нарушений по ст. 1028 ГК РФ тоже различаются. Если письменная форма не соблюдена, договор недействителен и считается ничтожным. Ничтожность здесь означает недействительность, прямо указанную в законе. Если же не соблюдено требование о регистрации, предоставление права использования считается несостоявшимся. Статья называет и место регистрации такого предоставления: федеральный орган исполнительной власти по интеллектуальной собственности. Нельзя смешивать эти последствия и объяснять любое нарушение одним лишь отсутствием подписи или записи о регистрации.

Практическая последовательность начинается с выбора применимой нормы, а затем — с определения того, что требуется зарегистрировать. Для сделки в целом ориентиром служит ст. 164 ГК РФ ч.1, для аренды — ст. 609 ГК РФ, для коммерческой концессии — ст. 1028 ГК РФ. Подготовьте текст договора, а при изменении зарегистрированной сделки также текст изменения. Эти документы нужны, чтобы сопоставить условия с законом. Порядок обращения, список приложений и правила заполнения заявления уточните в органе регистрации; для коммерческой концессии обращайтесь в федеральный орган исполнительной власти по интеллектуальной собственности.