Как зарегистрировать договор купли-продажи

Вопрос о том, как зарегистрировать куплю-продажу недвижимости, начинается с уточнения: что именно должно пройти регистрацию. По п. 1 ст. 551 ГК РФ это переход права собственности к покупателю. Договор связывает продавца и покупателя и служит основанием для оформления перехода. При этом подписание договора и государственная регистрация решают разные задачи. Даже когда стороны уже договорились обо всём и исполнили свои обязательства, вопрос о регистрации сохраняется.

Для обращения нужны заявление и документы. Такой порядок закреплён в ч. 1 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости, с оговоркой об установленных законом исключениях. Документы должны поступить в орган регистрации прав в предусмотренном законом порядке. Значит, практическая задача сторон состоит не только в составлении текста сделки: нужно подготовить обращение, в котором договор будет основанием для регистрации перехода права. Само наличие подписанного экземпляра ещё не означает, что переход зарегистрирован.

Договоры о недвижимости названы среди оснований регистрации в п. 2 ч. 2 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Норма говорит о сделках, совершённых в соответствии с законодательством, действовавшим по месту нахождения имущества на момент сделки. Для покупателя это означает, что договор имеет значение как правовое основание перехода, а не просто как подтверждение переговоров. При подготовке документов стоит соотнести содержание договора с тем переходом права, который стороны намерены зарегистрировать: речь должна идти об одной и той же продаже и недвижимости.

Отдельный вопрос — сведения о самом объекте. Кадастровый учёт означает учёт недвижимости как объекта, а регистрация перехода права касается смены её собственника. Эти действия не нужно смешивать. По ч. 4 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости переход права может регистрироваться без одновременного кадастрового учёта при наличии сведений об объекте в Едином государственном реестре недвижимости. При подготовке обращения имеет значение, есть ли такие сведения. Один лишь факт продажи не означает, что объект нужно заново ставить на учёт.

Если же обращение связано с созданием или образованием объекта, вопрос об учёте решается с учётом соответствующих положений ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. В ней предусмотрены случаи одновременного учёта и регистрации, а также случаи их раздельного проведения. Например, для создаваемых или изменяемых объектов в числе оснований упомянут технический план, а для определённых действий с земельными участками — межевой план. Из этого не следует, что оба плана нужны при каждой покупке. Их назначение связано с учётом объекта и характером изменений, а не просто с названием договора.

Исполнение продажи до регистрации тоже имеет свои пределы. Пункт 2 ст. 551 ГК РФ не позволяет считать его основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами. Если продавец и покупатель уже выполнили договорённости между собой, это ещё не устраняет значение государственной регистрации для отношений с другими лицами. Рассуждение «сделка исполнена, оформлять переход больше незачем» не соответствует этой норме. Вопрос об исполнении договора и вопрос о зарегистрированном переходе нужно рассматривать отдельно, даже если между самими участниками продажи спора нет.

Когда регистрация не происходит из-за уклонения одной из сторон, предусмотрен судебный путь. Пункт 3 ст. 551 ГК РФ позволяет другой стороне потребовать решения о государственной регистрации перехода права. Это касается как покупателя, так и продавца: норма не ограничивает возможность обращения только одним участником сделки. При этом нужно различать простую незавершённость оформления и уклонение от него. Для требования по этой норме существенна именно связь отсутствия регистрации с поведением другой стороны, а не одно лишь желание завершить сделку через суд.

Судебное решение также может стать основанием регистрации: вступившие в законную силу судебные акты указаны в п. 5 ч. 2 ст. 14 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Суд оценивает основания заявленного требования и решает, подлежит ли оно удовлетворению. Если уклонение было необоснованным и задержка причинила убытки, п. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает их возмещение другой стороне. Такое требование связано именно с последствиями задержки регистрации. Для него имеют значение не только действия участника продажи, но и то, какие потери вызваны этими действиями.