Как заключить договор аренды

Чтобы правильно составить договор аренды, сначала определите, о чём именно договариваются стороны. По п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым при согласовании всех существенных условий в требуемой для него форме. Существенные условия — это положения, без согласия по которым договор нельзя считать заключённым. К ним относятся предмет, условия, обозначенные законом как существенные или необходимые для соответствующего вида договора, и условия, согласования которых потребовал участник сделки. Работа с текстом начинается с содержания будущей договорённости, а не с выбора красивого бланка.

Для аренды вопрос о предмете означает прежде всего ясность в отношении имущества, о котором идёт речь. При подготовке проекта полезно сопоставить описание, которое предлагает одна сторона, с тем, что понимает под ним другая. Если участники обсуждают разные объекты или по-разному описывают передаваемое имущество, одинаковое название документа не устраняет расхождение. Практический смысл согласования предмета в том, чтобы предложение и его принятие относились к одной договорённости. Такой подход следует из требования ст. 432 ГК РФ о согласии сторон по предмету договора.

Затем выясните, какие положения каждая сторона считает обязательными для своего согласия. Например, при обсуждении проекта участник может настаивать на определённом порядке использования имущества или расчётов. Здесь имеет значение само требование согласовать условие: п. 1 ст. 432 ГК РФ относит такие условия к существенным. Спорный пункт нельзя считать согласованным только потому, что остальные разделы уже устраивают обоих. При составлении текста полезно отдельно выделить оставшиеся разногласия и обсудить каждое из них до принятия окончательного предложения.

Как выглядит договор аренды — вопрос, который часто возникает при поиске образца. Однако ст. 432 ГК РФ не устанавливает внешний вид бланка, названия разделов или расположение подписей. Она задаёт правило о согласовании условий и соблюдении требуемой формы. Из этой статьи нельзя вывести универсальную форму для любой аренды. Удобный проект помогает увидеть, кто с кем договаривается, какое имущество обсуждается и какие положения стороны принимают. Но аккуратное оформление не заменяет согласия по существу, а наличие знакомых заголовков ещё не подтверждает полноту условий.

Чтобы оформить договор осмысленно, читайте шаблон как предложение будущему контрагенту. У каждого заполненного поля должно быть понятное содержание, которое соответствует обсуждению сторон. Особенно внимательно сопоставляйте основной текст и предложенные к нему изменения. Если одна сторона читает прежнюю версию, а другая рассчитывает на новую, общий документ ещё не показывает совпадения их воли. Практически полезно подготовить единую редакцию, по которой видно, что именно предложено к принятию. Это помогает применить механизм заключения договора, описанный в п. 2 ст. 432 ГК РФ.

Оферта — предложение заключить договор, а акцепт — принятие этого предложения. Именно через них п. 2 ст. 432 ГК РФ описывает заключение договора. Составить проект и заключить сделку — разные этапы работы: сначала появляется содержание предложения, затем требуется его принятие другой стороной. Если в ответ контрагент присылает замечания, сначала выясните, по каким положениям согласие уже есть, а по каким обсуждение продолжается. Называть любую переписку окончательной договорённостью было бы неточно: её содержание нужно соотнести с согласованием существенных условий.

Место заключения договора аренды согласуйте с другой стороной. Для заключения договора нужно согласовать все существенные условия в требуемой форме, направить предложение и получить его принятие другой стороной. Для аренды квартиры либо земли дополнительно проверьте специальные требования к выбранному объекту и учтите их в проекте. При работе с конкретным объектом нельзя ограничивать существенные условия только теми, которые стороны придумали сами: статья прямо учитывает и требования закона к соответствующему виду договора. Общий образец следует оценивать через содержание сделки, а не через его название или место заполнения.

Наконец, учитывайте поведение сторон после обсуждения. Пункт 3 ст. 432 ГК РФ ограничивает возможность ссылаться на незаключённость договора для стороны, которая приняла исполнение или иначе подтвердила его действие, если такое требование противоречит добросовестности. Это не позволяет автоматически объявлять любой спорный проект заключённым. Но и оценивать отношения только по незаполненной строке, игнорируя принятое исполнение, неправильно. Для обсуждения с адвокатом полезно сохранить проект, предложения об изменениях и материалы о фактическом исполнении: они помогут сопоставить текст договорённости с действиями её участников.