Как взять земельный участок в аренду

Чтобы взять земельный участок в аренду, сначала нужно определить, к какому порядку относится его предоставление. Статья 39.14 ЗК РФ описывает оформление государственной или муниципальной земли без проведения торгов. Это порядок действий для случаев, когда закон допускает такое предоставление. Само желание арендовать определённое место ещё не означает, что можно применить именно эту процедуру. Поэтому нельзя воспринимать перечисленные в статье этапы как право получить любую выбранную землю по одному заявлению.

Внутри процедуры главное различие связано с состоянием участка. Он может нуждаться в образовании либо в уточнении границ. Образование здесь означает подготовку земельного участка как самостоятельного объекта, который затем проходит кадастровый учёт. Для этих случаев п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предусматривает подготовительные действия перед обращением за предоставлением земли. Если участок предстоит образовать и для соответствующей территории нет утверждённого проекта межевания, сначала готовят схему его расположения. Условие об отсутствии проекта относится именно к подготовке схемы.

Следующий этап для участка, который предстоит образовать, — заявление о предварительном согласовании его предоставления. Такое же заявление предусмотрено, когда требуется уточнить границы. Обращается гражданин или юридическое лицо в уполномоченный орган. Предварительное согласование и предоставление участка — разные этапы: первое обращение связано с подготовкой объекта, второе направлено непосредственно на получение земли. Поэтому при необходимости образования участка не стоит смешивать эти заявления и считать предварительное согласование уже заключённой арендой.

Отдельно в п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предусмотрена ситуация со зданием или сооружением. Если участок под ним нужно образовать либо уточнить его границы, обратиться за предварительным согласованием может любой правообладатель здания, сооружения или помещения в них. Это уточнение касается того, кто вправе подать такое заявление. Оно не заменяет последующие этапы оформления участка и не позволяет считать аренду оформленной только потому, что заявитель обладает правом на помещение. После обращения ещё должно быть принято решение о предварительном согласовании.

Если решение о предварительном согласовании принято, заинтересованный гражданин или организация обеспечивает кадастровые работы. Это работы для образования участка либо уточнения его границ. Основанием для образования могут служить проект межевания территории, схема расположения или проектная документация лесных участков, как указано в п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ. Практическая задача этого этапа — подготовить участок к учёту в том виде, который предусмотрен соответствующими документами. Положительное предварительное решение само по себе эти работы не заменяет.

Далее предусмотрен государственный кадастровый учёт: для образованного участка либо в связи с уточнением границ существующего. В том же порядке статья называет государственную регистрацию права государственной или муниципальной собственности. Для этой регистрации есть исключение: образование участка из земель или участка, государственная собственность на которые не разграничена. Поэтому последовательность нужно читать вместе с оговорками закона. Нельзя требовать одинакового набора регистрационных действий для всех участков, опираясь лишь на общее название процедуры предоставления земли.

После необходимых подготовительных действий заявитель обращается за предоставлением земельного участка. Завершающий этап применительно к аренде — заключение договора. Пункт 6 ст. 39.14 ЗК РФ позволяет заявителю выбрать вид права, если Кодекс допускает предоставление ему участка в собственность или аренду без торгов. Это правило о выборе между допустимыми вариантами. Оно не отменяет условие о возможности предоставления без торгов и не превращает заявление об аренде в уже возникшее договорное отношение с собственником земли.

Способ обращения можно выбрать по п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ: лично, почтовой связью на бумаге или электронными документами через Интернет. Правило относится и к предварительному согласованию, и к заявлению о предоставлении участка. Для электронной подачи предусмотрены требования к формату и порядку направления. Кроме того, п. 3 этой статьи разрешает заявителю представить документы, которые орган должен получить через межведомственное взаимодействие. Это возможность передать такие документы самостоятельно, а не указание собрать их все без исключения.

Наконец, у описанной последовательности есть пределы применения. Пункт 7 ст. 39.14 ЗК РФ исключает, в частности, заключение договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, либо с единственным участником аукциона. Такой случай нельзя автоматически вести по обычной последовательности предварительного согласования. Для вопроса о том, как взять участок земли в аренду, полезно сначала отделить эту ситуацию от предоставления без торгов: внешнее сходство результата не означает совпадения порядка его оформления.