Как выкупить земельный участок

Чтобы понять, как выкупить земельный участок, сначала определите, на каком основании вы претендуете на землю. Для государственной или муниципальной земли под принадлежащим вам зданием действует ст. 39.20 ЗК РФ. Она закрепляет исключительное право собственника здания или сооружения приобрести участок в собственность либо в аренду с предусмотренными законом исключениями. Это правило связано именно с правом собственности на расположенную здесь недвижимость. Само желание купить землю не заменяет такого основания. Если здания у вас нет, приведённое правило само по себе права на выкуп не создаёт.

Наличие сооружения тоже не всегда позволяет приобрести землю под ним. Пункт 1.1 ст. 39.20 ЗК РФ исключает предоставление участка владельцам сооружений, которые могут размещаться на основании сервитута, публичного сервитута или иным указанным в этом пункте способом. Сервитут означает ограниченное право пользоваться чужой землёй. Поэтому перед обращением за выкупом нужно соотнести вид сооружения с этим исключением. Землю под многоквартирным домом статья также выделяет отдельно: особенности приобретения прав на неё регулируются федеральными законами, а не только общим правилом о собственнике здания.

Если недвижимость принадлежит нескольким лицам, вопрос о покупателях земли решают с учётом возможности раздела участка. Неделимым считается участок, который нельзя разделить без нарушения требований к образуемой или изменяемой земле. Когда здание, помещения в нём либо несколько зданий на таком участке принадлежат разным частным собственникам, п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ предусматривает общую долевую собственность на землю. Это означает, что у каждого покупателя будет доля в праве на весь участок. Приобретение всего участка одним владельцем помещения из этого правила не следует.

Для покупки земли собственники здания, сооружения или помещений обращаются совместно по п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ; в самом пункте предусмотрены исключения для определённых пользователей земли на основании сервитута. Возможность одному правообладателю подать заявление об аренде не означает, что он вправе таким же образом оформить выкуп за остальных. По п. 10 этой статьи доли в праве на землю должны соответствовать долям в недвижимости. Отступить от этого соотношения долей можно, если все правообладатели согласны или суд принял соответствующее решение. Состав участников обращения и распределение долей поэтому связаны между собой.

Отдельно выясните, существует ли участок в нужных границах. Статья 39.14 ЗК РФ описывает порядок предоставления земли без торгов. Если участок предстоит образовать и проект межевания территории не утверждён, процедура начинается с подготовки схемы его расположения. Если землю нужно образовать либо уточнить её границы, подают заявление о предварительном согласовании предоставления. Для участка под зданием с таким заявлением может обратиться любой правообладатель здания, сооружения или помещения. Это подготовительное обращение: его нельзя приравнивать к совместному заявлению собственников о приобретении земли в собственность.

После решения о предварительном согласовании заинтересованное лицо обеспечивает кадастровые работы. Их назначение — образовать участок или уточнить его границы в соответствии с основанием, предусмотренным ст. 39.14 ЗК РФ. Затем проводится государственный кадастровый учёт: сведения об участке или уточнённых границах получают официальное отражение. Норма предусматривает также регистрацию государственной или муниципальной собственности с исключением для названных в ней случаев неразграниченной государственной собственности. Эти стадии нужны при соответствующей подготовке земли. Не следует проходить образование участка повторно только потому, что вы решили его купить: сначала выясните, какие действия действительно требуются по его состоянию.

Когда необходимые подготовительные стадии пройдены, подают заявление о предоставлении земельного участка. При выкупе процедура по ст. 39.14 ЗК РФ завершается заключением договора купли-продажи. Предварительное согласование и договор выполняют разные задачи: первое позволяет продолжить подготовку участка, второй оформляет его продажу. Заявления можно подать лично, отправить почтой на бумаге либо направить в электронной форме через Интернет. Для электронного обращения действуют требования к формату и способам подачи, о которых говорит п. 2 этой статьи. Выбор электронной формы не отменяет правил об участии собственников.

При подготовке документов учитывайте п. 3 ст. 39.14 ЗК РФ: заявитель вправе сам представить документы, которые орган должен получить через межведомственное взаимодействие. Поэтому не стоит смешивать все сведения о земле с обязательным комплектом приложений от заявителя. Что касается стоимости, ст. 39.20 и ст. 39.14 ЗК РФ не содержат формулы выкупной цены, конкретной суммы или процента для её расчёта. По этим двум статьям можно объяснить основание приобретения и последовательность действий, но назвать стоимость покупки нельзя. Размер доли в земле также не является готовым расчётом цены договора.