Как выкупить долю у второго собственника

Чтобы выкупить долю квартиры у второго собственника, сначала выясните, готов ли он передать её вам за согласованную сумму. Обсудите цену и условия передачи. Если речь идёт о прекращении его участия в общей собственности с выплатой компенсации вместо выдела доли, по общему правилу требуется его согласие. Соглашение о разделе имущества между участниками допускает п. 1 ст. 252 ГК РФ, а условие о согласии на компенсацию закрепляет п. 4 этой статьи.

Если второй собственник намерен продать долю человеку, который не участвует в общей собственности, вы получаете преимущество перед таким покупателем. Это возможность купить долю по цене продавца и на прочих равных условиях. Она не даёт права требовать скидку или выбирать собственные условия вместо предложенных. Для обычной продажи постороннему такое преимущество предусмотрено п. 1 ст. 250 ГК РФ.

При такой продаже дождитесь письменного извещения с ценой и другими условиями и сопоставьте их со своими возможностями. Отсчитайте месяц от извещения: в этот период остальные участники могут приобрести предложенную долю недвижимости. После этого продавец вправе продать её любому лицу, если остальные участники её не приобрели. Раньше продажа постороннему допускается при письменном отказе всех остальных участников от преимущественного права. Эти правила установлены п. 2 ст. 250 ГК РФ и относятся к продаже постороннему, а не к любым переговорам между двумя собственниками.

Когда владелец не хочет отдавать долю за деньги, оцените основания для судебной компенсации. Суд может назначить её без согласия владельца при сочетании трёх обстоятельств: доля незначительна, её нельзя реально выделить и у собственника нет существенного интереса в использовании общего имущества. Например, для спора о квартире нужно обосновать и невозможность реального выдела, и отсутствие такого интереса, а не только сослаться на размер доли. Решение о компенсации принимает суд по п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Отдельная ситуация возникает, если второй собственник сам требует выделить его долю из общего имущества. Когда выдел запрещён законом либо невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, он имеет право получить стоимость доли от остальных участников. Это основание предусмотрено п. 3 ст. 252 ГК РФ. При компенсации по этой статье право на долю прекращается с получением денег — п. 5 ст. 252 ГК РФ.

Если долю уже продали постороннему с нарушением вашего преимущества, можно потребовать через суд перевода на вас прав и обязанностей покупателя. На это п. 3 ст. 250 ГК РФ отводит три месяца. Требование направлено на то, чтобы занять место покупателя в совершённой сделке, поэтому сопоставьте её цену и условия с извещением продавца.