Как вернуть деньги за покупку квартиры

Сначала определите, что именно вы хотите получить после покупки. Если цель — вернуть уплаченное за квартиру и прекратить последствия сделки, речь идет об отношениях сторон договора. Если квартира остается у покупателя, а вопрос касается учета расходов при налогообложении, речь идет об имущественном налоговом вычете. Для этих случаев нельзя использовать одно общее обоснование. Ст. 557 ГК РФ ч.2 касается качества недвижимости, ст. 167 ГК РФ — недействительности сделки, ст. 220 НК РФ — вычета.

Когда покупатель говорит: «Купил квартиру, хочу вернуть деньги», одного факта покупки недостаточно для выбора требования. Нужно понять причину: обнаружились недостатки, возник вопрос о недействительности сделки или покупатель хочет получить вычет. Само желание получить обратно уплаченное не заменяет предусмотренного нормой основания. Начинать стоит с договора: он показывает, какую квартиру приобретали и какие условия о ее качестве согласовали. Подтверждения оплаты помогают установить, что фактически получил продавец, а передаточные документы — что получил покупатель.

При недостатках квартиры исходной является ст. 557 ГК РФ ч.2. Она применяется, если продавец передал недвижимость, которая не соответствует условиям договора о качестве. Для обоснования позиции нужно сопоставить обещанное в договоре с состоянием переданного жилья. Эта статья отсылает к правилам о последствиях передачи товара ненадлежащего качества, но исключает право требовать его замены. Чтобы потребовать возврата всей цены, нужно обосновать такое требование по правилам о недостатках товара; зафиксируйте недостатки квартиры и направьте продавцу письменное требование.

Другой случай — недействительность сделки. По п. 1 ст. 167 ГК РФ такая сделка недействительна с момента совершения и не влечет обычных юридических последствий. Но эта норма описывает последствия недействительности, а не превращает любое недовольство покупкой в основание для нее. Если вопрос состоит в том, можно ли вернуть деньги за покупку квартиры именно по этой причине, сначала нужно обозначить, почему сделка считается недействительной. Подмена этого вопроса ссылкой только на желание вернуть оплату не объясняет правовую позицию покупателя.

Последствия для сторон определены п. 2 ст. 167 ГК РФ: каждая возвращает другой все полученное. Для покупателя это означает, что обсуждать нужно одновременно возврат денег и возврат квартиры. Если вернуть полученное в натуре невозможно, норма предусматривает возмещение его стоимости, если законом не установлены иные последствия. Кроме того, по п. 4 этой статьи суд вправе не применять такие последствия, когда их применение противоречит основам правопорядка или нравственности. С учетом этого возврат оплаты нельзя представлять как безусловный результат любого спора о недействительности.

Если вопрос — как получить деньги за покупку квартиры через имущественный вычет, применяется ст. 220 НК РФ. Вычет связан с определением налоговой базы, то есть величины, используемой при расчете налога. Он не означает, что продавец возвращает покупную цену. Подпункт 3 пункта 1 этой статьи предусматривает вычет в размере фактических расходов на приобретение квартиры на территории Российской Федерации. По подп. 1 п. 3 учитываемые расходы ограничены 2 000 000 рублей. Это предел расходов для вычета, а не сумма денег, которую покупателю обязательно выплатят.

Если вычет использован в размере меньше установленного предела, ст. 220 НК РФ допускает учет остатка при дальнейшем приобретении предусмотренного ею жилья. Расходы на погашение процентов по целевым кредитам предусмотрены отдельно — подп. 4 п. 1 этой статьи. В связи с этим цену квартиры и уплаченные проценты нужно различать уже при подготовке сведений о расходах. Для отделки также есть условие: договор должен предусматривать приобретение соответствующего жилья без отделки. Одного желания включить потраченные на ремонт деньги в вычет недостаточно.

Для квартиры в строящемся доме ст. 220 НК РФ связывает возникновение права на вычет с передачей объекта застройщиком и принятием его покупателем по подписанному документу. Обратиться за вычетом можно после государственной регистрации права собственности. Подтверждением служат договор участия в долевом строительстве и документ о передаче. При приобретении квартиры в собственность статья предусматривает договор о приобретении. Также нужны документы о фактических расходах: например, банковские выписки о перечислении денег продавцу. Выбор основания возврата помогает собрать документы, которые подтверждают именно ваше требование.