Как стать застройщиком

Если вы планируете стать застройщиком и строить многоквартирный дом на деньги дольщиков, подготовку компании нужно связать с конкретным проектом. До привлечения средств получите разрешение на строительство, обеспечьте опубликование, размещение или представление проектной декларации и государственную регистрацию прав на землю. Участок может принадлежать застройщику либо использоваться по зарегистрированному договору аренды или субаренды. Безвозмездное пользование допускается в предусмотренных законом случаях — ч. 1 ст. 3 214-ФЗ о долевом строительстве.

Заранее сопоставьте ресурсы компании с проектной стоимостью строительства. Собственные средства должны составлять не менее десяти процентов этой стоимости. На дату направления проектной декларации требуется также наличие денег на счёте в уполномоченном банке в размере не менее десяти процентов стоимости либо кредитного договора с таким банком о целевом строительном кредите не менее сорока процентов. Это разные требования к финансовой подготовке застройщика — п. 1.1 и 1.2 ч. 2 ст. 3 214-ФЗ о долевом строительстве.

Проверьте обязательства компании до направления декларации. Обязательства вне долевого строительства и строительства в пределах соответствующих разрешений ограничены одним процентом проектной стоимости; исключение касается устранения недостатков объекта долевого строительства. Обеспечивать чужие обязательства застройщик не должен. Дополнительно требуются соблюдение нормативов финансовой устойчивости и отсутствие выпуска ценных бумаг, кроме акций, — ч. 2 ст. 3 214-ФЗ о долевом строительстве.

При подборе руководителя и главного бухгалтера учитывайте их прежнюю деятельность. Препятствиями могут стать неснятая или непогашенная судимость за указанные в законе преступления, действующая дисквалификация, ответственность по долгам юридического лица и участие в управлении или капитале обанкротившихся организаций при условиях ч. 3 ст. 3.2 214-ФЗ о долевом строительстве. Те же ограничения распространяются на физическое лицо, которое в конечном счёте владеет более чем пятью процентами корпоративного застройщика, — ч. 4 этой статьи.

До первого договора с дольщиком предусмотрено получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона. Компания не должна находиться в процессе ликвидации или иметь решение арбитражного суда о приостановлении деятельности как административном наказании. Проверьте также отсутствие сведений о компании и её руководителе в реестре недобросовестных участников земельных аукционов — ч. 2 ст. 3 214-ФЗ о долевом строительстве.

После начала работы сохраняются обязанности по отчётности: годовая бухгалтерская отчётность проходит обязательный аудит, промежуточная составляется ежеквартально. Раскрывать её нужно не позднее тридцати календарных дней после соответствующего периода, а годовую отчётность вместе с аудиторским заключением — не позднее ста двадцати календарных дней после отчётного года. Эти расходы и подготовку документов следует учитывать при организации работы застройщика — ч. 5 ст. 3 214-ФЗ о долевом строительстве.