Как составить договор купли-продажи

Чтобы составить договор купли-продажи самостоятельно, начните с описания сделки простыми словами: кто продаёт, кто покупает и какой товар передаётся. Затем определите, какое правило о форме относится к вашей продаже. Предмет договора — это то, о продаже чего стороны договариваются. Форма — способ выразить их соглашение. Эти вопросы связаны, но решаются отдельно: там, где закон требует письменного документа, оформите его и точно опишите в нём товар.

Общее правило об описании товара закреплено в ст. 455 ГК РФ. Из договора должны определяться наименование и количество товара. Фразы о продаже имущества без пояснения, что именно и в каком количестве продаётся, недостаточно для согласования этого условия. Если хотите грамотно написать договор, проверьте текст глазами человека, который не присутствовал при переговорах. Может ли он понять, какой товар стороны имели в виду? Можно ли установить его количество из самого соглашения? Именно на эти вопросы должно отвечать описание предмета.

По ст. 455 ГК РФ продавать можно не только товар, который уже находится у продавца. Договор может касаться вещи, которую продавец создаст или приобретёт в будущем, если закон или характер товара не предполагают иного. Такую сделку можно заключить до появления вещи у продавца с учётом этих ограничений. При заполнении текста различайте существующий товар и будущий: описание должно передавать реальную договорённость, а не создавать впечатление, будто вещь уже имеется в наличии.

Для продажи недвижимости установлено специальное правило ст. 550 ГК РФ. Договор оформляется письменно как один документ, который подписывают стороны. Простая письменная форма здесь означает письменное закрепление соглашения с подписями, а сама статья прямо связывает нарушение установленной формы с недействительностью договора. Решая, как правильно заполнить договор купли-продажи недвижимости, проверяйте не только формулировки, но и то, что стороны подписывают единый документ. Устная договорённость не выполняет это требование.

Общие случаи обязательной простой письменной формы перечислены в ст. 161 ГК РФ. Она предусмотрена для сделок юридических лиц между собой и с гражданами, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения. Для сделок граждан между собой статья называет сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в предусмотренных законом случаях письменная форма нужна независимо от суммы. Следовательно, прежде чем сделать договор по готовому образцу, сопоставьте состав участников и сумму сделки с этим правилом. Само название бланка не определяет подходящую форму.

При этом ст. 161 ГК РФ содержит оговорку: простая письменная форма не требуется для сделок, которые закон разрешает совершать устно. Из правила о сумме нельзя делать вывод, что любая покупка при любых условиях обязательно сопровождается отдельным подписанным договором. Сначала определяют вид продажи и применимое к нему правило. Также нельзя считать простую письменную форму заменой нотариального удостоверения: статья прямо выделяет сделки, для которых требуется такое удостоверение. По одному общему правилу нельзя установить форму любой возможной продажи.

Для розничной купли-продажи действует ст. 493 ГК РФ. Если закон или договор не предусматривают иного, договор считается заключённым в надлежащей форме с выдачей покупателю документа, подтверждающего оплату товара. Это может быть кассовый, товарный чек, электронный или иной документ об оплате. В итоге ответ на вопрос, как составляется договор при обычной розничной покупке, отличается от ответа о продаже недвижимости. Правило розницы не требует во всех случаях отдельно писать соглашение и собирать подписи на общем бланке.

Отсутствие документа об оплате также не означает, что покупатель лишён возможности подтвердить розничную сделку. Статья 493 ГК РФ допускает свидетельские показания в подтверждение заключения договора и его условий. Это правило относится именно к розничной купле-продаже. Переносить его на требование о письменном документе при продаже недвижимости нельзя: для неё ст. 550 ГК РФ устанавливает собственную форму и последствие её нарушения.

Когда заполняется готовый договор, полезно последовательно сверить описание товара с соглашением сторон, проверить его количество и определить основание выбранной формы. Так легче правильно написать текст без противоречий между отдельными положениями. На вопрос, как договор пишется или делается, нет единственного ответа для всех покупок: продажа будущего товара, сделка граждан, недвижимость и розница подчиняются разным из перечисленных правил. Адвокат может сопоставить проект с этими нормами и объяснить, какие формулировки не позволяют ясно определить предмет или соблюсти требуемую форму.