Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Ответ на вопрос, сколько составляет кадастровая стоимость от рыночной, нельзя получить из единого коэффициента. Статья 3 237-ФЗ описывает кадастровую стоимость как результат оценки недвижимости на определённую дату с учётом факторов, влияющих на цену. Та же статья предусматривает использование рыночной информации и сведений об экономических характеристиках использования объекта. Поэтому связь между оценками есть, но установленной законом доли одной суммы от другой нет.

Сначала стоит выяснить, какие именно величины сопоставляются. Кадастровая стоимость относится к определённой дате, а рыночная оценка также имеет свою дату, указанную в отчёте. Если просто поставить рядом две суммы без этих сведений, останется неясным, что показывает разница. Само несовпадение ещё не объясняет его причину и не доказывает ошибку в кадастровой оценке. Вывод о размере расхождения относится к конкретному объекту, а не ко всей недвижимости сразу.

Назначение кадастровой стоимости тоже имеет значение. По ст. 3 237-ФЗ она используется, в частности, для налогообложения и расчёта арендной платы за государственные или муниципальные земельные участки. Следовательно, интерес собственника или другого правообладателя связан не только со сравнением цифр: кадастровая сумма может влиять на его обязанности. При этом наличие рыночной информации в расчёте не означает, что любой отдельно полученный результат рыночной оценки автоматически заменяет кадастровый.

Для установления равенства предусмотрена специальная процедура по ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. Физическое или юридическое лицо вправе обратиться в бюджетное учреждение, если кадастровая стоимость затрагивает его права или обязанности. Это касается здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства, машино-места и земельного участка. Основанием для рассмотрения служит заявление с электронным отчётом об оценке рыночной стоимости. В отчёт должна входить выписка из Единого государственного реестра недвижимости со сведениями о правах, их ограничениях и обременениях объекта.

Если обращается представитель, к заявлению прикладывают удостоверенную доверенность. Правообладателю, который не является собственником частного объекта, нужно также согласие собственника по частям 5.1 и 5.2 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. Для государственной или муниципальной недвижимости такое согласие не требуется. Эти условия относятся к составу обращения, а не к величине разницы между оценками.

Бюджетное учреждение может установить кадастровую стоимость в размере рыночной либо отказать по основаниям, перечисленным в части 11 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ. Среди них — недостоверные сведения и ошибки, повлиявшие на результат отчёта. Поэтому обещать изменение суммы только из-за заметного расхождения нельзя. Решение учреждения допускается оспорить в суде; вместе с этим можно заявить требование установить кадастровую стоимость в размере рыночной по части 15 той же статьи.