Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры не позволяет сама по себе ответить, сколько эта квартира стоит на рынке. В ст. 3 237-ФЗ нет правила, по которому одна сумма должна составлять определённую долю другой. Поэтому из кадастровой оценки нельзя вывести рыночную простым умножением или делением. Закон также не закрепляет, что кадастровая стоимость непременно должна быть ниже рыночной. Сравнение двух сумм имеет смысл применительно к конкретной квартире и датам оценки.

По ст. 3 237-ФЗ кадастровая стоимость — результат оценки недвижимости на определённую дату с учётом факторов, влияющих на цену. Она определяется по правилам государственной кадастровой оценки. При этом используются сведения о рынке и экономических характеристиках использования объекта. Связь с рынком прямо предусмотрена законом, но наличие такой связи ещё не означает обязательного совпадения итоговых сумм. Рыночная информация служит основой оценки, а не обещанием конкретного соотношения.

Кадастровая оценка нужна для предусмотренных законом целей, включая налогообложение. Поэтому вопрос о разнице с рыночной стоимостью может иметь для владельца практическое значение. Однако само по себе расхождение не устанавливает новую кадастровую сумму. Если нужно добиться её равенства рыночной стоимости, применяется механизм ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ: обращение в бюджетное учреждение с заявлением и отчётом об оценке квартиры.

Подать такое заявление вправе физическое или юридическое лицо, если кадастровая стоимость затрагивает его права либо обязанности. Рыночную величину для этой процедуры подтверждают отчётом в форме электронного документа. По ч. 6 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ он должен включать выписку из Единого государственного реестра недвижимости со сведениями о правах, их ограничениях и обременениях квартиры. Это сведения о юридическом положении объекта, которые должны присутствовать в отчёте.

Для обращения имеет значение дата, по состоянию на которую проведена рыночная оценка, указанная в отчёте. Часть 7 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ отводит на подачу заявления шесть месяцев с этой даты. Отсчитывать этот срок только от момента получения готового документа было бы неверно. Если заявление подаёт представитель, к нему нужна удостоверенная доверенность. Для правообладателя, который не является собственником частной квартиры, предусмотрено также согласие собственника.

Представленный отчёт оценивает бюджетное учреждение при рассмотрении заявления. По ч. 11 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ оно может принять рыночную величину из отчёта либо отказать по предусмотренным основаниям. Среди них — неполные или недостоверные сведения и ошибки, повлиявшие на результат. Причины отказа должны быть перечислены в решении. Часть 15 той же статьи позволяет оспорить решение в суде и одновременно потребовать установления кадастровой стоимости в размере рыночной.