Как сдавать квартиру в качестве самозанятого

Чтобы понять, как сдать квартиру самозанятому, сначала нужно определить, к какому доходу относится плата за неё. Налог на профессиональный доход, сокращённо НПД, применяется к доходам, названным объектом налогообложения. Это поступления, которые учитываются для этого налога. В ст. 6 422-ФЗ доход от передачи прав на недвижимость обычно исключён из такого объекта, но для аренды и найма жилых помещений сделано исключение. Поэтому плата за проживание в жилой квартире может учитываться при НПД.

Назначение помещения здесь имеет самостоятельное значение. Правило о жилье нельзя переносить на любую недвижимость только потому, что её владелец является самозанятым. В п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ исключение связано именно с жилым помещением. Если вопрос касается квартиры, при оценке дохода нужно исходить из этого признака, а не только из названия платежа. Сдача квартиры как самозанятый предполагает, что получаемая плата относится к аренде или найму жилья.

Отдельное указание есть для государственных и муниципальных служащих. Их доходы исключены из объекта НПД, однако доходы от сдачи жилых помещений в аренду или наём выделены отдельно в п. 4 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ. Поэтому само упоминание службы не означает, что правило о плате за жилую квартиру перестаёт действовать. При этом такая оговорка относится к доходу от жилья и не распространяет режим на остальные поступления служащего.

После определения вида дохода следующий вопрос — оформление полученной платы. По ч. 1 ст. 14 422-ФЗ самозанятый передаёт сведения о расчётах в налоговый орган, формирует чек и обеспечивает его передачу покупателю или заказчику. При сдаче квартиры получателем чека выступает наниматель. Для передачи сведений закон называет мобильное приложение «Мой налог», уполномоченного оператора электронной площадки и уполномоченную кредитную организацию. Можно использовать предусмотренные законом способы, а при получении платы нужно оформить расчёт и передать чек нанимателю.

Срок формирования и передачи чека нужно соотносить со способом оплаты. Если наниматель рассчитывается наличными или с использованием электронных средств платежа, ч. 3 ст. 14 422-ФЗ связывает выдачу чека с моментом расчёта. Для иных форм денежных расчётов в безналичном порядке предусмотрен другой предел: не позднее 9-го числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором состоялся расчёт. Поэтому нельзя выбирать срок только по удобству собственника. Сначала определяется форма оплаты, затем применяется соответствующее правило о чеке.

Передать чек разрешено на бумаге или в электронной форме. В ч. 5 ст. 14 422-ФЗ для электронного чека названы отправка на предоставленный получателем абонентский номер или адрес электронной почты, а также возможность считать QR-код в момент формирования чека в месте продажи. Для квартиры практический смысл этого правила прост: нужно обеспечить нанимателю получение чека предусмотренным способом. Если выбрана отправка, для неё потребуются контактные сведения, которые предоставил сам получатель.

Содержание чека тоже имеет значение. По ч. 6 ст. 14 422-ФЗ в нём отражаются, в частности, дата и время расчёта, сведения о самозанятом, применение НПД, наименование услуги и сумма. При оформлении платы за квартиру описание должно позволять понять, за что получены деньги. Если покупателем выступает юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, в чек включается его идентификационный номер налогоплательщика — ИНН. Сообщить этот номер обязан покупатель. Эти сведения нужны для оформления конкретного расчёта, а не просто для обозначения статуса собственника.

Если деньги проходят через посредника, нужно учитывать специальный порядок ч. 2 ст. 14 422-ФЗ. Он касается договоров поручения, комиссии и агентских договоров, когда посредник участвует в расчётах. В таком случае сведения передаются по каждому расчёту либо сводно за налоговый период не позднее 9-го числа следующего месяца, если посредник не передал их в установленном порядке с применением контрольно-кассовой техники. Когда он передал такие сведения, они отражаются в приложении «Мой налог». Для описанных операций закон также снимает с самозанятого обязанность передавать покупателю чек.

При сдаче квартиры полезно различать основание для учёта дохода и действия после получения денег. Статья 6 422-ФЗ отвечает на вопрос о плате за жилое помещение, а ст. 14 422-ФЗ — о сведениях и чеках. Для конкретного платежа последовательно определите, кто принимает деньги, каким способом проходит расчёт и кто передаёт сведения. Это позволяет применить обычный порядок при прямой оплате нанимателем или специальный порядок при участии посредника в расчётах.