Как разделить квартиру между двумя собственниками

Чтобы разделить квартиру двум собственникам, сначала нужно установить, определены ли их доли в праве. При совместной собственности разделу предшествует определение доли каждого владельца. По общему правилу доли признаются равными, но закон или соглашение участников могут предусматривать другое соотношение. Значит, разделить квартиру на двоих не всегда означает поделить её поровну: сначала решается вопрос о размере прав каждого — п. 1 и 2 ст. 254 ГК РФ.

Если доли уже определены, владельцы могут согласовать способ и условия раздела. Обсуждать нужно конкретный результат: какое имущество получает каждый и нужна ли компенсация. Право разделить имущество по соглашению закреплено в п. 1 ст. 252 ГК РФ. Возможность договориться позволяет учесть интересы обоих владельцев, но условия должны устраивать каждого из них.

Когда второй собственник не согласен со способом раздела или его условиями, участник долевой собственности вправе обратиться в суд с требованием о выделе своей доли в натуре. Это означает получение имущества, соответствующего доле, вместо сохранения права на долю в общей квартире. Именно такое требование при отсутствии соглашения предусмотрено п. 3 ст. 252 ГК РФ. Несогласие другого владельца не закрывает судебный путь.

Реальный выдел возможен не во всякой ситуации. Если он запрещён законом либо невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости своей доли другим участником. Для владельцев квартиры это означает переход от вопроса о физическом разделе к вопросу о деньгах. Основание такой выплаты — п. 3 ст. 252 ГК РФ.

Бывает и так, что имущество можно выделить, но его размер не соответствует доле владельца. Такое расхождение устраняется денежной выплатой или иной компенсацией. Здесь компенсация уравновешивает результат раздела: она связана с разницей между выделенным имуществом и долей в праве. Это правило предусмотрено п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Если обсуждается выплата денег вместо выдела доли в натуре, по общему правилу требуется согласие получателя. Исключение возможно через суд при сочетании трёх условий: доля незначительна, реально выделить её нельзя, а у собственника нет существенного интереса в использовании квартиры. Тогда суд может обязать другого участника выплатить компенсацию даже без согласия владельца доли — п. 4 ст. 252 ГК РФ. Желание одного владельца получить всю квартиру не освобождает от этих условий.

При выборе денежного варианта учитывайте последствие получения компенсации: право на долю прекращается. Сохранить долю после получения выплаты в порядке этой статьи нельзя — п. 5 ст. 252 ГК РФ. Для совместной собственности правила раздела применяются с учётом особенностей, предусмотренных п. 3 ст. 254 ГК РФ.