Как разделить доли в квартире между собственниками

Сначала определите, что именно вы хотите разделить. Установить доли в праве на квартиру и получить отдельное имущество в счёт своей доли — разные задачи. В первом случае решается, какая часть права принадлежит каждому. Во втором собственник добивается выдела в натуре, то есть получения имущества вместо сохранения доли в общем праве. Для определения размеров применяется ст. 245 ГК РФ, для раздела и выдела — ст. 252 ГК РФ.

Если размеры долей уже установлены законом или соглашением всех участников, исходите из них. При отсутствии законодательного основания для определения размеров и соглашения участников каждому принадлежит равная доля. Владельцы также могут вместе согласовать порядок определения и изменения долей с учётом вклада каждого в создание и увеличение общего имущества. Это позволяет связать размеры долей с согласованным учётом вкладов — п. 1 и 2 ст. 245 ГК РФ.

Расходы на улучшение квартиры могут иметь значение для размера доли. Право на её соответствующее увеличение возникает у участника, который оплатил неотделимые улучшения и соблюдал установленный порядок использования общего имущества. Если улучшения отделимые, они принадлежат сделавшему их участнику, кроме случаев, когда соглашение собственников предусматривает другое. Поэтому сначала определите характер улучшений и условия договорённостей об их выполнении — п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Когда цель — разделить квартиру между владельцами, обсудите способ и условия раздела. При согласии участников имущество можно разделить по соглашению. Если выйти из общей собственности хочет один владелец, он вправе требовать выдела своей доли. При отсутствии договорённости о способе и условиях раздела или выдела такой участник может заявить в суд требование о выделе своей доли в натуре — п. 1–3 ст. 252 ГК РФ.

Возможность получить имущество в натуре нужно оценить до выбора требования. Если закон запрещает выдел или он причинит несоразмерный ущерб общей квартире, выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости доли другими участниками. Бывает и другая ситуация: имущество выделить можно, но его размер не соответствует доле владельца. Такое несоответствие устраняется денежной суммой или иной компенсацией — п. 3 и 4 ст. 252 ГК РФ.

Замена выдела компенсацией по общему правилу требует согласия получателя. Без его согласия суд может обязать остальных собственников выплатить компенсацию при совокупности условий: доля незначительна, реально выделить её нельзя, а существенного интереса в использовании квартиры у владельца нет. Маленький размер доли ещё не даёт ответа на все эти вопросы. После получения компенсации собственник утрачивает право на долю, поэтому денежный вариант означает прекращение участия в общей собственности — п. 4 и 5 ст. 252 ГК РФ.