Как проверить продавца недвижимости

Чтобы проверить продавца при покупке недвижимости, начните с связи между ним и объектом: какие права зарегистрированы и совпадает ли недвижимость в документах с той, которую вам предлагают. Для этого изучите выписку из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. В ней должны быть описание объекта и сведения о зарегистрированных правах. Сопоставляйте их вместе: запись о праве имеет значение применительно к конкретному помещению, зданию или участку — ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Если продавец передал выписку с персональными данными правообладателя, проверьте действительность информации о нём через официальный сайт. Это может сделать любое лицо; результату проверки присваивается уникальный идентификационный номер. Сохраните этот результат вместе с выпиской, чтобы при обсуждении покупки обращаться к проверенным сведениям о владельце. Такой способ предусмотрен ч. 8.1 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Перед покупкой читайте и разделы об ограничениях и обременениях. Обременение означает, что с объектом связаны права других лиц; например, в ст. 62 упоминается залогодержатель. Отдельно посмотрите, есть ли возражение против зарегистрированного права, судебные требования или другие притязания на недвижимость. Это разные сведения: наличие записи о собственнике не отвечает на вопрос, спорит ли кто-либо о его праве. Их отражение в выписке предусмотрено ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Посмотрите также, поступили ли заявления о переходе или прекращении права, об ограничении, обременении либо сделке, которые ещё не рассмотрены. В выписке отражается и запрет регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя. Если переговоры ведёт представитель продавца, сопоставьте эту отметку с предлагаемым участием собственника в оформлении. Сведения о заявлениях и личном участии входят в содержание выписки по ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Когда за продавца выступает представитель, попросите доверенность и прочитайте, на какие действия она выдана. Для распоряжения правами, зарегистрированными в государственных реестрах, а также подачи заявлений о регистрации прав или сделок требуется нотариальное удостоверение, кроме предусмотренных законом исключений. К нотариальным приравниваются, в частности, некоторые доверенности военнослужащих и лиц в местах лишения свободы. Форму документа оценивайте с учётом того, кем и при каких условиях он удостоверен, — п. 1 и 2 ст. 185.1 ГК РФ ч.1.

Если собственник — юридическое лицо, обратите внимание на подпись в доверенности: её выдаёт руководитель либо другое лицо, уполномоченное законом и учредительными документами. Проверяйте основание полномочий подписавшего, а не только имя человека, который приехал на переговоры. Это правило о выдаче доверенности от имени организации закреплено в п. 4 ст. 185.1 ГК РФ ч.1.