Как проверить право собственности на недвижимость

Чтобы узнать, кому принадлежит право собственности на недвижимость, начните с сопоставления объекта и правообладателя в государственном реестре. Запись должна позволять определённо установить и имущество, и лицо, которому принадлежит право. Проверяйте их вместе: сведения о собственнике имеют значение применительно к конкретному объекту. Затем посмотрите содержание права и основание его возникновения. Именно такой состав сведений предусмотрен п. 1 ст. 8.1 ГК РФ.

При покупке сопоставьте сведения о лице, которое передаёт недвижимость, с записью о правообладателе. Закон признаёт право за тем, кто указан в реестре, пока туда в установленном порядке не внесена запись об ином. Если продавец ссылается на собственность, выясните, соответствует ли это реестру и какому именно праву посвящена запись. Зарегистрированное право можно оспорить только в суде — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Чтобы проверить переход права собственности после сделки, ищите запись, отражающую смену правообладателя. Подписание договора и внесение записи — разные события. По общему правилу права, которые подлежат государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента записи в реестре. Поэтому при проверке результата сделки ориентируйтесь на регистрацию перехода, учитывая предусмотренные законом исключения. Это правило закреплено в п. 2 ст. 8.1 ГК РФ.

Проверьте также ограничения права и обременения имущества: они подлежат государственной регистрации в предусмотренных законом случаях. Такая проверка помогает понять содержание зарегистрированного права, а не только установить имя правообладателя. Рассматривайте эти сведения вместе с основанием возникновения права на тот же объект. Требования к регистрации прав, ограничений и обременений содержатся в п. 1 ст. 8.1 ГК РФ.

Если возник вопрос, почему переход ещё не зарегистрирован, сопоставьте оформление сделки с порядком внесения записи. Обычно нужны заявления всех участников; для нотариально удостоверенной сделки обратиться может любая сторона, в том числе через нотариуса. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, проверяет полномочия заявителя и законность оснований регистрации. Эти правила помогают различать заключение сделки, обращение за регистрацией и появление записи о праве — п. 3 и 5 ст. 8.1 ГК РФ.

Если при проверке обнаружился спор о собственности, учитывайте отметки о возражении и о судебном споре. Ранее зарегистрированный правообладатель может заявить возражение, а лицо, оспаривающее право в суде, вправе требовать отметки о споре. Возражение аннулируется, если заявитель не оспорит право в суде в течение трёх месяцев после внесения отметки. Это предусмотрено п. 7 ст. 8.1 ГК РФ. При известной недостоверности сведений ссылаться на них в споре нельзя; отказ в регистрации или уклонение от неё можно оспорить в суде — п. 6 и 8 ст. 8.1 ГК РФ.