Как проверить право собственности на квартиру

Если вы хотите узнать, кому принадлежит квартира перед покупкой или наймом, ориентируйтесь на сведения государственного реестра. Именно там следует посмотреть зарегистрированное право собственности. В реестре должны быть данные, позволяющие установить объект, правообладателя, содержание права и основание его возникновения. С этих четырёх позиций и начинайте проверку — п. 1 ст. 8.1 ГК РФ.

Сначала убедитесь, что сведения относятся к той квартире, которую вам предлагают. Затем сопоставьте указанного правообладателя с человеком, который представляется собственником. Такой порядок позволяет разделить два вопроса: о каком объекте идёт речь и кому принадлежит зарегистрированное право. Закон связывает признание лица правообладателем с записью о нём — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Далее выясните содержание права. Проверять нужно не только принадлежность квартиры определённому лицу, но и ограничения права, а также обременения имущества. Они тоже подлежат государственной регистрации в предусмотренных законом случаях. Сведения о собственнике и сведения об ограничениях отвечают на разные вопросы при оценке предлагаемой сделки — п. 1 ст. 8.1 ГК РФ.

Посмотрите, на каком основании возникло право, и соотнесите это основание с объяснениями человека, предлагающего квартиру. Например, при ссылке на совершённую сделку нужно различать её совершение и появление записи о праве. По общему правилу регистрируемые права возникают, меняются и прекращаются именно при внесении соответствующей записи — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ.

Если квартиру сдаёт человек, называющий себя собственником, проверка строится вокруг совпадения его личности с правообладателем в реестре. Для ответа на вопрос, принадлежит ли ему квартира, сопоставляйте сведения о лице и объекте вместе. Указанное в реестре лицо признаётся правообладателем до внесения записи об ином в установленном порядке — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Обратите внимание на отметки о возражении прежнего правообладателя и о наличии судебного спора. Возражение и судебный спор — разные ситуации: прежний правообладатель может заявить возражение, а лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать отметку о споре. Такие сведения имеют значение для понимания конфликта вокруг квартиры — п. 7 ст. 8.1 ГК РФ.

Если вам известно о недостоверности реестровых данных, учитывать нужно и эту информацию. При споре о зарегистрированном праве человек, который знал или должен был знать о недостоверности записи, не вправе ссылаться на неё. Проверку нельзя сводить к поиску удобного подтверждения слов продавца, игнорируя известные противоречия — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Когда расхождение касается самого зарегистрированного права, оспорить его можно только в суде. Проверка сведений помогает определить предмет разногласий: принадлежность квартиры, содержание права или основание его возникновения. Для изменения положения правообладателя имеет значение запись, внесённая в установленном законом порядке, а не только несогласие другого человека — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ.