Как проверить покупателя квартиры перед сделкой
Продавцу нужно выяснить, может ли покупатель самостоятельно заключить договор и понимает ли он условия продажи квартиры. Если вместо покупателя действует представитель, отдельно проверяют его полномочия.
Коротко
Нужно проверить покупателя квартиры с учётом вида участия в сделке: лично он подписывает договор или через представителя. При личном участии выясняют возраст и способность понимать свои действия, при представительстве — полномочия подписанта. Полная дееспособность обычно возникает с восемнадцати лет; состояние покупателя оценивается на момент сделки.
Ответ подробно: проверка покупателя квартиры
Начните с того, кто будет подписывать договор покупки квартиры. При личном участии покупателя проверка касается его дееспособности и состояния при подписании. Если переговоры ведёт и договор заключает представитель, нужно установить, вправе ли он действовать от имени покупателя и охватывают ли его полномочия эту сделку. Это разные основания риска: ст. 21, 177 и 183 ГК РФ.
Выясните возраст покупателя по документу, удостоверяющему личность. Речь о дееспособности — возможности покупателя собственными действиями приобретать права на квартиру и брать на себя обязанности по договору. Обычно полностью дееспособным человек становится в восемнадцать лет. Для покупателя младше этого возраста имеет значение вступление в брак, когда закон его допускает: полная дееспособность возникает со времени заключения брака и сохраняется после развода — ст. 21 ГК РФ.
Перед подписанием обсудите с покупателем условия договора, чтобы выяснить, понимает ли он происходящее и способен ли руководить своими действиями. Совершеннолетие не исключает спора о состоянии человека именно во время сделки. Если тогда покупатель не мог понимать значение своих действий или руководить ими, суд может признать договор недействительным. Такое требование может заявить покупатель или иное лицо, чьи права либо охраняемые законом интересы нарушены, — ст. 177 ГК РФ.
При участии представителя сопоставьте подтверждение его полномочий с действиями, которые он собирается совершить. Отсутствие полномочий или выход за их пределы меняет положение продавца: договор считается заключённым с подписавшим его лицом, пока покупатель не одобрит сделку. Последующее одобрение создаёт права и обязанности покупателя с момента её совершения. Если продавец знал о недостатке полномочий, это ограничивает возможность отказаться от договора до одобрения и требовать возмещения убытков — ст. 183 ГК РФ.
Что говорит закон: состояние покупателя квартиры при подписании
Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ. Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: как проверить покупателя квартиры
Проверку покупателя квартиры стройте вокруг возраста, понимания договора и права подписать его за другого человека.
- 1Установите возраст покупателяСопоставьте сведения о покупателе с документом, удостоверяющим личность. Если ему нет восемнадцати лет и он ссылается на вступление в брак, выясните основание полной дееспособности по ст. 21 ГК РФ.
- 2Обсудите смысл договораУточните, понимает ли покупатель условия покупки квартиры и способен ли руководить своими действиями при подписании. Именно этот момент имеет значение для оспаривания по ст. 177 ГК РФ.
- 3Проверьте право представителя подписать договорЕсли действует представитель, изучите подтверждение его полномочий и их пределы до заключения сделки. Последствия отсутствия полномочий и последующего одобрения покупателем предусмотрены ст. 183 ГК РФ.
Документы: проверка возраста и представителя покупателя квартиры
Для проверки покупателя квартиры подготовьте документы с учётом того, кто подписывает договор и на каком основании.
| Документ |
|---|
| Документ, удостоверяющий личность покупателя, для установления его возраста |
| Документ о заключении брака, если несовершеннолетний покупатель ссылается на приобретение полной дееспособности через брак |
| Документ, подтверждающий полномочия представителя покупателя, если договор подписывает представитель |
| Проект договора покупки квартиры для сопоставления условий сделки с полномочиями представителя |
Частые вопросы: проверка покупателя квартиры до подписания
Возраст покупателя квартиры, его состояние и участие представителя влияют на разные риски договора.
Может ли покупатель младше восемнадцати лет обладать полной дееспособностью?
Да, если он вступил в брак до совершеннолетия в случае, когда это допускает закон. По ст. 21 ГК РФ полная дееспособность приобретается со времени вступления в брак; расторжение этого брака до восемнадцатилетия её сохраняет.
Можно ли оспорить договор с совершеннолетним покупателем из-за его состояния?
Да, ст. 177 ГК РФ допускает признание договора недействительным, если при его заключении покупатель не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Для такого спора имеет значение состояние при совершении сделки, хотя человек обладал дееспособностью.
Что произойдёт, если представитель покупателя превысит полномочия?
По ст. 183 ГК РФ сделка считается заключённой от имени и в интересах представителя, если покупатель впоследствии её не одобрит. При одобрении права и обязанности возникают у покупателя с момента совершения сделки, а не с даты одобрения.
Услуги и темы рядом
С проверкой покупателя квартиры связаны вопросы документов для регистрации и заключения сделок с недвижимостью.
Не откладывайте защиту