Как проверить квартиру перед покупкой

Чтобы юридически проверить квартиру перед покупкой, начните с разделения вопросов. Один касается самой недвижимости и зарегистрированных прав на неё. Другой — прав посторонних лиц, которые затрагивает продажа. Третий — согласий, без которых сделку могут оспорить. Наконец, нужно выяснить, кто сможет пользоваться квартирой после смены собственника. Юридическую чистоту нельзя оценить только по тому, совпадает ли имя продавца с именем в предъявленной выписке. У каждого из перечисленных вопросов своё правовое основание и свой предмет проверки.

Содержание выписки из Единого государственного реестра недвижимости, сокращённо ЕГРН, определяет ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Сопоставьте описание объекта с квартирой, которую собираетесь купить, а сведения о зарегистрированных правах — с тем, как продавец объясняет своё право на продажу. Затем прочитайте разделы об ограничениях и обременениях. Это сведения о правах и условиях, которые могут затрагивать покупателя наряду с правом собственности. Наличие записи нужно учитывать при обсуждении договора, а не оставлять до передачи квартиры.

Выписка нужна также для поиска признаков спора. По той же ч. 7 ст. 62 в ней отражаются существующие на момент выдачи правопритязания и требования, заявленные в суде в отношении объекта. Посмотрите, указаны ли возражения против зарегистрированного права, запрет регистрации без личного участия правообладателя, поступившие и ещё не рассмотренные заявления. Эти сведения имеют разный смысл. Например, заявление о переходе права и возражение против права нельзя воспринимать как одну и ту же запись. Выясните, к чему относится каждая из них.

Сведения о состоянии жилья тоже входят в предмет проверки по ч. 7 ст. 62. Выписка может содержать информацию о признании дома аварийным с предстоящим сносом или реконструкцией, а помещения — непригодным для проживания. Также предусмотрены сведения о решении об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Проверить чистоту квартиры перед сделкой — значит прочитать и эти части документа. Даже если спора о собственнике нет, проверьте в выписке сведения об аварийности, непригодности жилья для проживания и его изъятии.

Отдельная задача — проверить сведения о самом правообладателе. Часть 8.1 ст. 62 предусматривает проверку выписки, содержащей персональные данные, через официальный сайт на предмет действительности указанной в ней информации о правообладателе. Результату присваивается уникальный идентификационный номер. При этом нельзя приравнивать любую общедоступную информацию к полной выписке с персональными данными. Часть 14.1 той же статьи предусматривает предоставление таких сведений нотариусу для указанного в ней нотариального действия на основании письменного заявления, в том числе совместного заявления заинтересованного лица и правообладателя для сделки.

Далее оцените права третьих лиц по ст. 460 ГК РФ. По общему правилу продавец должен передать квартиру без чужих прав, однако покупатель может согласиться принять её с обременением. Поэтому вопрос продавцу должен быть конкретным: какие права других лиц существуют и какие из них предполагается сохранить при покупке? Сопоставьте ответ с выпиской и проектом договора. Само обнаружение обременения ещё не объясняет, на каких условиях предлагается квартира и на что покупатель выражает согласие.

У нарушения этой обязанности есть последствия. Статья 460 ГК РФ позволяет покупателю требовать уменьшения цены или расторжения договора, но учитывает, знал ли он либо должен был знать о чужих правах. Поэтому юридическая проверка сделки включает содержание договорных условий о таких правах. Не стоит воспринимать общую фразу об отсутствии претензий как объяснение конкретного обременения. Кроме того, норма охватывает известные продавцу притязания, существовавшие к передаче квартиры, если впоследствии их признали правомерными. Записи о притязаниях заслуживают самостоятельного обсуждения.

Необходимость согласия на продажу рассматривается по ст. 173.1 ГК РФ. Речь идёт именно о согласии, которое требуется законом: отсутствие любого желательного подтверждения не означает недействительность сделки. Если обязательного согласия нет, сделка по общему правилу является оспоримой, то есть её можно оспаривать по предусмотренному основанию. Закон допускает и другие последствия. При оценке риска учитывается также знание покупателя об отсутствии согласия. Выясните, чьё согласие требуется по закону именно для вашей сделки, и запросите его у продавца до подписания договора.

Наконец, проверьте права проживающих по п. 1 ст. 558 ГК РФ. Если в квартире живут лица, сохраняющие законное право пользования после покупки, их перечень и права должны войти в договор как существенное условие. Иными словами, это условие, которому закон придаёт обязательное значение для такого договора. Выяснить только факт проживания недостаточно: нужно понять, сохраняется ли право после продажи. Сопоставление этих сведений с договором завершает проверку квартиры перед сделкой купли-продажи и позволяет обсуждать конкретные условия приобретения.