Как проходит сделка с недвижимостью в Сбербанке

Чтобы понять, как проходит сделка купли-продажи недвижимости через Сбербанк, разделите её на оформление договора и переход права к покупателю. Сначала продавец и покупатель подписывают единый письменный документ. Именно такую форму для продажи недвижимости требует ст. 550 ГК РФ ч.2. Если форму нарушить, договор будет недействительным. Участие банка не меняет этого требования к соглашению между сторонами.

После подписания нужно зарегистрировать переход права собственности. Покупателю следует различать исполнение договорённостей с продавцом и государственную регистрацию: даже если стороны уже исполнили договор, до регистрации это не меняет их отношений с третьими лицами. Практический смысл этого различия — не считать исполнение договора завершением всех юридических этапов покупки. Правило закреплено в п. 1 и 2 ст. 551 ГК РФ.

При электронной подаче через банк имеет значение способ передачи документов. Если стороны направляют заявление и приложения с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав, предварительная запись в Едином государственном реестре недвижимости о возможности электронной регистрации не требуется. Для сделки в Сбербанке нужно выяснить, применяется ли именно такой способ подачи: исключение связано с ним, а не с названием банка. Основание — п. 3 ч. 6 ст. 36.2 О государственной регистрации недвижимости.

Другой случай — электронная подача с усиленной квалифицированной электронной подписью по общему правилу. Это подпись, которой подписывают электронные документы для регистрации. Собственник может заранее подать бумажное заявление о возможности такой регистрации при личном обращении в орган регистрации прав. Запись в реестр вносят не более чем за пять рабочих дней после поступления заявления. Можно указать один объект или все зарегистрированные за собственником объекты — ч. 1–3 ст. 36.2 О государственной регистрации недвижимости.

Если нужной записи нет и исключение не применяется, электронное заявление с приложениями вернут без рассмотрения. Уведомление с причиной возврата направляют собственнику по адресу электронной почты в течение пяти рабочих дней после решения. Поэтому при возврате документов по сделке с недвижимостью сначала сопоставьте причину с выбранным способом подачи: для банковского взаимодействия действует специальное исключение. Это следует из ч. 4 и п. 3 ч. 6 ст. 36.2 О государственной регистрации недвижимости.

Если препятствие возникло из-за продавца или покупателя, который уклоняется от регистрации перехода права, другая сторона вправе обратиться в суд. Суд может вынести решение о регистрации. Участник сделки, понёсший убытки из-за задержки регистрации, вправе взыскать их со стороны, которая необоснованно уклонялась от неё. Для такой ситуации предусмотрен отдельный способ защиты по п. 3 ст. 551 ГК РФ: спор касается участия стороны в регистрации, а не выбора банковского сервиса.