Как продлить договор аренды квартиры

Чтобы понять, как продлить договор аренды квартиры, начните со срока, на который вы договорились о проживании. Для жилого помещения закон использует название «договор найма»: жилец — наниматель, а тот, кто предоставляет квартиру, — наймодатель. От продолжительности найма зависит, можно ли рассчитывать на преимущественное право заключить договор на новый срок. Это право предусмотрено ст. 684 ГК РФ с учетом исключения для краткосрочного найма в ст. 683 ГК РФ.

Если квартира предоставлена на срок до одного года, наем считается краткосрочным. Правила ст. 684 ГК РФ к нему по общему правилу не применяются, но стороны могут предусмотреть иное в договоре. Прочитайте условие о продлении: при таком сроке особенно существенно, о чем вы договорились заранее. Рассчитывать на автоматическое продолжение проживания по правилам о преимущественном праве можно с учетом этого условия — п. 2 ст. 683 ГК РФ.

Когда действует ст. 684 ГК РФ, инициатива должна исходить от наймодателя. Не позднее чем за три месяца до окончания договора он обязан предложить вам заключить договор на прежних или других условиях. Сопоставьте предложение с действующим договором: продолжение найма может обсуждаться с изменением условий. Преимущественное право дает жильцу возможность заключить договор на новый срок, однако согласование его содержания остается частью продления.

Если предложение не поступило, выясните, было ли предупреждение об отказе. Когда наймодатель не исполнил обязанность предложить продолжение или предупредить об отказе, а вы не отказались от продления, договор считается продленным. Условия сохраняются, срок тоже остается прежним. Например, обсуждать новый срок только потому, что прежний договор подошел к концу, при таком продлении не требуется: продолжительность уже определяется прежним соглашением — ст. 684 ГК РФ.

При переговорах о дальнейшем проживании учитывайте состав жильцов. Требовать увеличения числа лиц, которые постоянно живут с вами по договору, при согласовании условий нельзя. Продление найма и требование поселить больше постоянных жильцов имеют разные последствия: преимущественное право не дает права на такое увеличение — ст. 684 ГК РФ.

Отказ может быть связан с решением не сдавать квартиру внаем не менее года. Если после такого отказа наймодатель в течение года со дня окончания вашего договора заключит договор с другим лицом, вы вправе требовать признания нового договора недействительным и возмещения убытков либо выбрать одно из этих требований. Такое последствие предусмотрено ст. 684 ГК РФ для нарушения заявленного решения прекратить сдачу жилья.

При согласовании нового договора учитывайте предел его продолжительности: наем заключается не более чем на пять лет. Если срок вообще не указан, договор считается заключенным на пять лет — п. 1 ст. 683 ГК РФ.